Оценка незавершённого строительства, определение стоимости строящегося объекта

Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.

  1. Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
  2. ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.

Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.    

Оценка незавершённого строительства, определение стоимости строящегося объекта

2.1 Определение класса ОНС

Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:

  • ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
  • Продолжительность работ превысила указанные сроки;
  • Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
  • Объект был законсервирован на те же сроки;
  • Работы были прекращены в те же сроки.

Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.

2.2 Расчёт премии, на которую может претендовать покупатель, за вероятные риски приобретения ОНС

Оценка незавершённого строительства, определение стоимости строящегося объекта

В ходе выполняемой оценки требуется найти наиболее оптимальный для нового владельца, вариант использования ОНС. На это влияют следующие факторы:

  • Назначение объекта незавершённого строительства (жилой дом, производственное помещение, общественные здания);
  • Возможность его перепрофилирования. Особое внимание, в этом случае, требуется обращать на производственные объекты, так как ряд из них имеет заданную функциональность и перепрофилированию не подлежит.
  • Процент готовности к сдаче (согласно проекту);
  • Физическое состояние;
  • Время, в течение которого ведётся строительство ОНС;
  • Конструктивные решения, использованные в строительстве ОНС;
  • Площадь участка, которая не занята ОНС. Проводя оценку незавершённого строительства, требуется обязательно учесть затраты покупателя, которые он вынужден будет нести:
  • На переоформление документов;
  • Разработку новой сметной документации;
  • Осуществление технических экспертиз;
  • Прокладку и подключение инженерных коммуникаций, влияющих на конечную стоимость. Часто основной причиной, по которой приобретается объект незавершённого строительства, является наличие конкретного земельного участка. Поэтому при оценке требуется просчитать и обосновать самое эффективное его последующее использование. Если изначально возводилось предприятие, и подобный вариант является единственным возможным способом его последующей эксплуатации, премия сделки (за риск), которая является основной составляющей стоимости, обязательно должна учитывать:
  • изменения, произошедшие в требованиях, предъявляемых к подобному бизнесу;
  • потребность в диверсификации клиентской базы, сбытовой сети, ассортимента продукции;
  • иные проблемы, касающиеся предпринимательства, возникшие за время нахождения объекта в незавершённом виде (например, изменение экономического окружения). Если объект незавершённого строительства имеет определённую гибкость в части его использования после того, как строительство завершится, то требуется просчитать все возможные варианты и выбрать оптимальное решение (с обязательным просчётом вероятных рисков по нему). По любому из вариантов фактическая ситуация, сложившаяся на рынке, должна обязательно учитываться в используемых методах, приёмах и инструментарии, выбранном, чтобы определить стоимость.

3. Особенности оценки ОНС

Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.

С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:

  • долгосрочный этап вложения средств;
  • существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
  • необходимость в выходе на рынок земли (участок);
  • прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.

При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:

  • потребность в точном выявлении степени его готовности;
  • фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
  • наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
  • меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.

Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.

4. Основные методы проведения оценки

Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:

  • предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
  • установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
  • установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.

При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).

Оценка незавершённого строительства, определение стоимости строящегося объекта

Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование — дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера). 

В этом случае главной задачей оценщика является достижение компромисса интересов между продавцом и покупателем. Поэтому стоимость, незначительно ниже фактических затрат продавца, скорее всего, устроит обе стороны.

А вот если по расчётам оптимальным вариантом дальнейшего использования ОНС является не строительство, а его полный снос, то компромисс найти будет значительно сложнее.

В этом случае целесообразно обратиться к доходному методу. Он предусматривает расчёт фактической стоимости ОНС путём дисконтирования имеющихся денежных потоков. Такой подход обоснован тем, что моделировать поток приходится при отсутствии любой ретроспективной информации о доходности и каких-либо оснований, подтверждающих стабильность возможных будущих доходов.

Метод дисконтирования потоков денежных средств требует предварительного решения ряда проблем, имеющих методический характер. С учётом выбранного варианта, по которому будет использован объект, требуется учесть риски, которые могут помешать его реализации в ходе завершения строительных работ и последующего использования объекта.

При выборе любого варианта горизонт прогнозирования предусматривает расчёт обоснования на две основные фазы:

  • инвестиционную, включающую время полного завершения строительства.

Используется один из двух подходов. В первом случае оценщиком за основу принимаются нормативные сроки, за которые возводятся подобные объекты с последующей их корректировкой, учитывающей степень фактической готовности. Во втором, по аналогии, берётся усреднённое время строительства (анализ статистики), которое корректируется с учётом процента фактической готовности ОНС.

  • эксплуатационную (за требуемую величину принимается срок эксплуатации объектов до капремонта).

5. Выводы

Инвестирование в подобные объекты привлекательно для покупателя:

  • Повышенным уровнем защиты от фактической инфляции;
  • Приобретением участка земли;
  • Возможностью разнопланового использования достроенного объекта.

Минусом вложений можно считать:

  • Высокие первоначальные затраты на покупку ОНС;
  • Затраты на его содержание.

При оценке следует учитывать масштабность предстоящих инвестиций в строительство посредством выбора устраивающей ставки дисконта.

Источник: https://dmstr.ru/articles/ocenka-stoimosti-nezavershennogo-stroitelstva/

Оценка стоимости незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям.

Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны.

Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход.

Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства.

Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты.

Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта.

Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).

Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

  1. Финансовые трудности инвестора.
  2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
  3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
  4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. К таким параметрам относятся:

  1. Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
  2. Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
  3. Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости — расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства.

В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

  1. Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
  2. Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
  3. Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.
Читайте также:  Получиться ли прописать ребенка в квартиру, где не зарегистрированы его родители

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки.

Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями).

В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны — покупателя и продавца.

Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене.

Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос.

В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта.

В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Услуги по оценке объектов незавершенного строительства

Наша компания работает на рынке услуг по оценке недвижимости уже более 10-ти лет.

Мы оказываем квалифицированные услуги по оценке стоимости незавершенного строительства для решения таких задач как продажа объектов незавершенного строительства, передача в залог, внесение в уставный капитал юридического лица, решение имущественного спора в суде, переоценка в бухгалтерском учете, раздел имущества и пр.

Консультацию по срокам и стоимости такой оценки можно получить позвонив по телефону: (495) 726-86-74 или отправив

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Необходимые документы

Для оценки незавершенного строительством объекта потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права (если право на объект зарегистрировано)
  2. Документы на земельный участок, на котором находится объект.
  3. Разрешение на строительство.
  4. Проектная документация — основные параметры строительного проекта.
  5. Справка о строительной готовности объекта, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов.
  6. Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника (если собственник объекта — юридическое лицо).

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/nezstro.htm

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены.

Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации.

Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом.

Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

  • Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
  • При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась. Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.
  • При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
  • При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
  • Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.
  • При возобновлении строительства.
  • При решении вопроса о демонтаже объекта.

Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства

В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено.

Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции.

Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

  • Жилые строения.
  • Промышленные здания и здания прочих типов.
  • Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
  • Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
  • Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
  • Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
  • Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).

Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

  • Инвестиционные договоры.
  • Сметы.
  • Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
  • Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

  • Проектно-сметная документация.
  • Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
  • Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства

При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

  1. Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
  2. Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
  3. Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
  4. Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
  5. Формирование отчета о проведенной оценке.

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации.

В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

  • Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
  • Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
  • Цель проведения оценочных мероприятий.
  • Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
  • Вид определяемой стоимости.
  • Дата проведения оценочных мероприятий.
  • Сроки проведения оценочных мероприятий.
  • Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя.

На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты.

Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

  • Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
  • Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
  • Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
  • Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
  • Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
  • Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
  • Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
  • Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
  • Результат согласования полученных результатов.
Читайте также:  Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).

Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный.

При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам.

Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.

Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий.

Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта.

Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.

Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке.

Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.

Вопросы, на которые отвечает специалист по производству оценки незавершенного строительства

  1. Во сколько может быть оценен данный незавершенный строительный объект?
  2. Какое количество денежных инвестиционных средств необходимо вложить, чтобы завершить строительство оцениваемого объекта?
  3. Какова экономическая и инвестиционная привлекательность района, в котором расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
  4. Какова предполагаемая рыночная стоимость оцениваемого объекта в том случае, если он будет завершен?
  5. Целесообразно ли произвести завершение строительства?
  6. Какова ликвидационная стоимость незавершенного объекта?
  7. Что выгоднее с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
  8. Какова экологическая ситуация в районе, где расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
  9. Каковы геологические (сейсмические) характеристики района, в котором находится незавершенный объект?
  10. Какова балансовая стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства?
  11. Какие разрушения и дефекты появились на объекте незавершенного строительства за время консервации?
  12. Каким образом обнаруженные недостатки повлияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
  13. Какова инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта незавершенного строительства?
  14. Соответствует ли оцениваемый объект общему плану застройки района, в котором он находится?
  15. Отвечает ли функциональное предназначение оцениваемого объекта потребностям жителей района, в котором он находится?

Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-nezavershennogo-stroitelstva/

Оценка объектов незавершенного строительства

Продажа (или приобретение) незавершенных строительных объектов – довольно распространенная современная практика. Несмотря на то, что такие объекты не готовы к эксплуатации, они все же являются товаром, что, в свою очередь, требует проведения оценки их стоимости.

Каким же образом можно оценить незавершенный объект и определить его адекватную рыночную стоимость?

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства считаются довольно сложными для оценки. В первую очередь это объясняется тем, что такая недвижимость еще не готова функционировать по своему прямому назначению, и, соответственно, не способна приносить доход своему владельцу.

Более того, она может потребовать от будущего покупателя определенных временных и финансовых затрат.

Сложность оценки может увеличиваться и вследствие сложного юридического положения незавершенного объекта, например, таким, как неурегулированное долевое разделение между лицами, претендующими на него, и многими другими.

Кроме того, объекты, строительство которых не закончено (и, особенно, если оно было заморожено), подвержены физическому износу в большей степени, чем функционирующая недвижимость. Отсутствие некоторых конструктивных элементов и систем приводит к тому, что действие внешней среды будет негативно сказываться на таком объекте, приводя к его повреждениям и ускоренному износу.

Таким образом, при оценке подобной недвижимости необходимо определить не только ее состояние, но и состав объекта, а также выяснить, по каким именно причинам было приостановлено или прекращено строительство, какие права на объект существуют и кто их обладатели. Поэтому при определении стоимости незавершенных строительных объектов необходимо обращаться к профессиональным оценщикам.

Этапы оценки незавершенного строительства

  1. Определение класса объектов. Их можно условно разделить на:
    • объекты общественного назначения;
    • жилые здания;
    • производственные здания.

    При этом объекты производственного назначения классифицируются также на:

    • здания специального назначения, функциональность которых строго регламентирована и не подлежит изменению;
    • универсальные здания и сооружения.
  2. Анализ юридического статуса объекта. Согласно действующему законодательству РФ, незавершенный строительный объект является недвижимым имуществом (ст.130 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Но данный статус он получает только после государственной регистрации. Такую недвижимость можно реализовывать и приобретать по договорам купли-продажи.
  3. Оценка технического состояния объекта. Здесь проверяется качество выполненных работ, определяются все недостатки и дефекты строительства, а также стоимость их устранения – т.е. все, что напрямую влияет на затраты по завершению строительства (либо определяет его физическую возможность и экономическую целесообразность). На данном этапе оценщик изучает:
    • параметры объекта недвижимости и его элементов;
    • степень завершенности каждого конструктивного элемента или работы (фундаментов, коробки здания, перекрытий, кровли, инженерных систем, отделки и пр.);
    • износ каждого элемента и возможность использования последнего при возобновлении строительства (с учетом имеющегося износа). При необходимости рассчитывается стоимость восстановления конструктивных элементов до состояния, при котором возможно их дальнейшее использование.
  4. Расчет стоимости окончания строительства. Затраты на доведение проекта незавершенного строительства до полноценного состояния складываются из цены приобретения объекта и стоимости завершения строительства, при оценке которых специалист выполняет следующие основные работы:
    • анализирует сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ;
    • проверяет правильность всех расчетов, накладных расходов и их соответствие проектной документации и условиям договоров;
    • определяет достоверность стоимости используемых оборудования и материалов;
    • оценивает достоверность фактических затрат по выполненным работам;
    • сопоставляет полученные фактические данные со сметой, выявляет отклонения и их причины;
    • прогнозирует возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве.
  5. Выбор наиболее лучшего и эффективного использования объекта. Данный этап оценки является очень важным, так как именно правильное и обоснованное решение по дальнейшему использованию объекта определяет размер финансовых вложений для завершения строительства и стоимость недвижимости после сдачи ее в эксплуатацию. При этом оценщик выбирает тот вариант перспективного использования, который обеспечит оцениваемому объекту максимальную стоимость. Выбирается такой вариант на основе анализа доходов, которые готовый объект способен приносить в будущем. На практике чаще всего рассматриваются следующие 3 варианта:
    • завершение строительных работ в соответствии с первоначальным проектом;
    • изменение назначения или конструктивных решений объекта в соответствии с новым проектом с сохранением уже построенной части здания;
    • снос незавершенного объекта, возведение нового здания или использование земельного участка по другому назначению.

    В последнем случае ценность для инвестора будет иметь только земельный участок под объектом, а имеющиеся на территории конструкции, напротив, будут создавать помеху новому строительству. Поэтому стоимость существующей постройки будет отрицательной – ее снос приведет к дополнительным затратам инвестора.

  6. Анализ правоотношений между продавцом объекта и остальными участниками строительства. Серьезное внимание стоит уделить также отношениям продавца с поставщиками, подрядчиками и проектировщиками. На практике встречаются случаи, когда, например, не все из выполненных работ по строительству были оплачены, или наоборот, не были сделаны оплаченные работы. Проанализировать взаимные обязательства необходимо и потому, что довольно часто замена, как проектной организации, так и поставщиков (подрядчиков), бывает невыгодна или невозможна.

Выбор методов оценки

Сравнительный подход применяется в отношении незавершенных строительных объектов крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало.

Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно.

Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Метод затратного подхода хорошо работает в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта является продолжение строительства по первичному (или имеющему незначительные изменения) проекту. Тогда задача оценщика — приведение к компромиссу покупателя и продавца.

Продавец, желающий реализовать такой объект, ставит перед собой цель – вернуть вложенные в недвижимость денежные средства. Если определенная оценщиком стоимость имущества не значительно отличается от этой величины, то продавец будет согласен на сделку.

Покупатель же, понимая, что на возведение уже построенных конструкций пришлось бы направить примерно такую сумму денежных средств, которая отражена в отчете, готов ее заплатить, чтобы сэкономить свое время.

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценщик признает его снос. Продавцу и покупателю намного труднее будет прийти к компромиссу, т. к.

как первый при определении цены сделки по-прежнему будет ориентироваться на вложенные в строительство средства, а второй – только на свои затраты и доходы в будущем. В данном случае можно использовать оба подхода — и затратный, и доходный.

Однако предпочтение все же отдается именно доходному методу, поскольку он в полной мере учитывает фактическое состояние незавершенного строительного объекта и перспективы его использования.

Источник: http://www.aurora-consult.ru/services/appraising/info/unfinished.html

Оценка незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства ‒ это весьма привлекательная для потенциальных инвесторов недвижимость, вне зависимости от стадии ее готовности. Связано это с тем, что такие объекты занимают определенную территорию земельного участка.

Распространенной современной практикой является приобретение (продажа) незавершенных строительных объектов. Несмотря на неготовность к эксплуатации, данная недвижимость является товаром. При продуманных вложениях такая покупка может окупиться в кратчайшие сроки.

Перед совершением подобных сделок осуществляется оценка стоимости незавершенного строительства. Данная процедура позволяет определить реальную цену постройки. Актуальная рыночная стоимость объекта после проведения оценочной экспертизы отражается в отчете об оценке. Заказать изготовление данного документа можно в организации, специализирующейся на оценочной деятельности.

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства ‒ это одно из направлений работы нашей фирмы. Независимую экспертизу в нашей конторе проводят исключительно опытные оценщики с профильным образованием.

Для чего нужна оценка объектов незавершенного строительства

Основные обстоятельства, по которым требуется независимая экспертиза для определения цены постройки:

  • предполагаемая процедура купли-продажи объекта;
  • принятие наиболее оптимального решения в отношении последующей эксплуатации постройки в зависимости от затрат и потенциальной прибыли;
  • поиск потенциальных инвесторов для вложения средств в объект;
  • прочие виды сделок.

Разновидности недостроенных объектов и применяемые подходы к оценке

Чаще всего в качестве недостроенных зданий выступают торговые центры, либо многоквартирные дома. Наши эксперты применяют комплексные подходы к оценке таких объектов, в частности используют доходный и затратный метод.

В общем случае незавершенные строительные объекты можно поделить на 2 типа:

  1. Сооружения, обладающие универсальной планировкой. Их достаточно просто реализовать, поскольку можно переделать почти под любые помещения. При проведении независимой экспертизы в отношении таких построек используется и затратный, и доходный метод.
  2. Недострой, планировка которого не предполагает внесение изменений. К этому типу можно отнести, к примеру, недостроенные жилые здания. Такие объекты можно использовать исключительно по изначально запланированному назначению. К их оценке преимущественно применяется затратный подход.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства ‒ это процедура, которую можно доверить исключительно профессионалу, ведь в ходе ее проведения важно не только выбрать правильный подход, но и учесть текущую ситуацию на рынке. Только в этом случае можно выявить актуальную цену постройки.

Оценка незавершенного строительства: основные трудности

Довольно часто оценка объектов незавершенного строительства связана с различными проблемами. Они существенно осложняют оценочную экспертизу. К основным затруднениям, возникающим при определении стоимости объектов, можно отнести:

  1. Неоднозначный юридический статус. К примеру, по бумагам объект может находиться в собственности у нескольких собственников, а фактическое разделение между ними может быть никак не определено.
  2. Быстрый износ постройки. Особенность недостроенных зданий часто заключается в отсутствии в них важных элементов конструкции. Вследствие этого они быстро подвергаются износу, в частности этому способствуют различные природные факторы. К примеру, здание без крыши будет страдать от обильного воздействия осадков.

Кроме этого, затруднять оценку могут и постоянно изменяющиеся условия на рынке.

Какая документация требуется для оценки объектов незавершенных строительства

Заказчик услуги должен подготовить:

  • документацию, подтверждающую аренду или право собственности в отношении объекта;
  • инвестиционные соглашения;
  • разрешительную документацию, в том числе разрешение на строительство;
  • кадастровый план земли;
  • проектную документацию;
  • документ, отражающий балансовую стоимость объекта (для собственников ‒ юр. лиц);
  • смету;
  • бумагу, свидетельствующую о стадии готовности сооружения.

В зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные бумаги к вышеприведенному списку. О точном перечне бумаг, требуемых для проведения оценки объекта незавершенного строительства, заказчика услуги обязательно оповестит независимый эксперт.

Как происходит оценка недвижимости незавершенного строительства

Оценка объекта недвижимости незавершенного строительства ‒ это сложный многоэтапный процесс, требующий участия квалифицированного специалиста. Из каких этапов состоит оценочная экспертиза:

  1. Определение категории, к которой относится постройка. Объект может быть отнесен к промышленным, жилым зданиям, либо к постройкам общественного назначения. Каждая группа объектов имеет свои особенности в оценке.
  2. Определение юридического положения объекта. В соответствии с российским законодательством, незавершенные строительные объекты могут быть отнесены к категории недвижимости. Однако данный статус возможно получить лишь после прохождения гос. регистрации.
  3. Выявление текущего технического состояния постройки. На данном этапе оценка незавершенного строительства предполагает исследование параметров недвижимости, определение износа ее составляющих и выявление степени завершенности строительства конструктивных элементов. Также оценщик оценивает все дефекты строительства и проверяет качество выполненных работ.
  4. Расчет финансовых потерь на завершение строительных работ. Особенности оценки незавершенного строительства таковы, что требуется определить затраты, необходимые для окончания работ по возведению постройки. Они складываются из стоимости покупки постройки и оплаты строительных работ.
  5. Выявление оптимального способа использования объекта. Оценка незавершенного строительства невозможна без данного этапа. На практике оценщик обычно рассматривает 3 возможных способа ‒ снос недвижимости, ее доведение до полноценного состояния и внесение изменений в ее конструкцию в соответствии с новым проектом.
  6. Исследование правовых отношений между владельцем постройки и прочими лицами, связанными со строительством объекта. Особое внимание специалист по оценке удаляет исследованию взаимоотношений продавца недвижимости как с проектировщиками, так и с поставщиками и подрядчиками.
  7. Рыночная оценка незавершенного строительства. Подготовка экспертного заключения и передача его заказчику. На данном этапе производится оценка незавершенного строительства жилого дома в соответствии с выбранным подходом. В экспертном заключении отражаются все используемые в ходе проведения экспертизы методики и алгоритмы.

Наши услуги по оценке незавершенного строительства

Наша компания возьмется за независимую экспертизу любой степени сложности. Оценка объектов незавершенного строительства обойдется для заказчика услуги в 5000 руб. и более. Стоимость независимой экспертизы зависит от сложности недостроенной недвижимости. Срок оказания услуги ‒ от 5 дней.

Отчет об оценке после проведения независимой экспертизы наши специалисты передают заказчику в печатном или электронном виде. Экспертное заключение является легитимным документом и может быть использовано для предъявления в инстанциях различных уровней.

Срок действия отчета составляет 6 месяцев. После завершения этого периода предоставленные данные о стоимости объекта незавершенного строительства становятся неактуальными, и появляется необходимость в повторной экспертизе.

Почему стоит обратиться к нам

Каждому клиенту, заказавшему независимую экспертизу у нас, мы гарантируем:

  • достоверность результата оказания услуги;
  • персональный подход с учетом Ваших требований;
  • соблюдение требований законодательства при осуществлении оценки;
  • доступные цены на наши услуги;
  • высокое качество выполненных работ.

Заказать оценку незавершенного строительства Вы сможете прямо сейчас, позвонив по контактному номеру, либо оставив заявку в форме обратной связи на сайте. Наши сотрудники в ближайшее время свяжутся с Вами для согласования условий сотрудничества.

Заказать оценку

Оставьте заявку и мы с Вами свяжемся.

Источник: https://DiAnMaks.ru/stati/oczenka-nezavershennogo-stroitelstva

Оценка незавершенного строительства

Объекты незавершенные строительством не являются недвижимостью до момента получения застройщиком акта государственной приемной комиссии. Поэтому, здесь стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку.

Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке.

Оценка незавершенного строительства дает определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.

Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство. Оценка стоимости незавершенного строительства может быть использована в случаях:

  • — Получения кредита
  • — Вступления в наследство
  • — Определением изменения стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает изменение ценовой ситуации
  • — Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения

— Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства, определение дополнительных затрат, связанных с оформлением документов, подключением различных коммуникаций и т.д.

— Стоимость восстановления объекта незавершенного строительством для различных целей

Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:

1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация). 2. Документы, подтверждающие права на земельный участок. 3. Разрешительная документация на строительство (если есть). 4. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо). 5. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если есть). 6. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта. 7. Сводный сметный расчет стоимости строительства (если есть). 8. Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2) (если есть).

Схема работы

Стоимость

Услуга Стоимость, руб. Сроки
Оценка квартиры от 2 500 2-3 дня
Оценка дома  от 5 000 2-3 дня

Почему стоит заказать оценку у нас

  1. Банки, в которых мы аккредитованы
  2.   
  3.   
  4.   

Источник: https://www.54group.ru/chastnym-licam/otsenka/otsenka-nezavershennogo-stroitelstva/

Ссылка на основную публикацию