Взыскание неустойки с застройщика по дду: правила и инструкция

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкция

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияТиповой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

  • На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.
  • Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.
  • Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияВзыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияВзыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияВзыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияВзыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкция

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияЗаявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияВзыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияЗаявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию в 2020 году – как подать в суд за просрочку сдачи дома?

Приобретая в собственность жилье в строящемся здании, счастливый новосел желает получить свою квартиру ровно в указанный срок. Однако зачастую бывают случаи, когда компания, ответственная за строительство, не выполняет указанные в договоре обязательства и не успевает сдать здание вовремя.

Гражданский кодекс ГФ гласит, что если права гражданина, заключившего договор, были нарушены, он вправе взыскать неустойку. Взыскание неустойки с застройщика представляет собой штраф, который уплачивается стороной, нарушившей условия сделки.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкция

Основания для взыскания

Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц.

Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации.

На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.

Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:

  • неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
  • просрочка исполнения обязательства;
  • иное его ненадлежащее исполнение.

Подобное поведение застройщика чаще всего является следствием ведения строительства без надлежащего разрешения, возведения объекта недвижимости на земельном участке, для этого не предназначенного, и нарушения подписания акта приема-передачи здания в эксплуатацию.

Расчет неустойки

Законодательство РФ гласит, что каждый из сторон правовых отношений обязан нести ответственность за неисполнение требований договора или взятых на себя обязательств. В случае с договором долевого участия Федеральный закон предусматривает несколько видов неустойки в зависимости от конкретной ситуации.

  1. В размере 0,5% от стоимости товаров при оформлении договора с предварительной оплатой – взыскивается при нарушениях срока передачи по договору купли-продажи (статья 23. закона «О защите прав потребителей»).
  2. В размере 1% от стоимости товара – изымается при нарушениях сроков удовлетворения требований об устранении недостатков, замене товара, возмещении ущерба, понесенного потребителем, возврате денег за товар (в соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей»).
  3. В размере 3% от стоимости при нарушении условий договора о сроках выполнения работ.

Важно отметить, что законодательство предусматривает и несколько исключений из единого правила по срокам удовлетворения требований потребителя.

Так, период устранения недочетов в товаре, выявленных уже после заключения договора купли-продажи составляет не более 45 дней с даты возврата товара (статья 20 ФЗ).

Срок замены товара ненадлежащего качества ограничен неделей, однако в случае необходимости проведения экспертизы он увеличивается до 20 дней.

Правила расчета неустойки определены статьей 62 №214-ФЗ. По закону неустойка обязана быть выплачена стороной, нарушившей условия договора, в определенном размере за каждый день просрочки в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ на момент исполнения обязательств.

Формула

В зависимости от вида нарушений расчет неустойки по взысканию компенсации с застройщика будет отличаться.

Вариант 1. За несоблюдение сроков устранения недочетов неустойка рассчитывается по правилам, прописанным законом «О защите прав потребителей». В виде базовой принимается ставка по сумме, необходимой для устранения недостатков и конкретно от нее рассчитывается размер неустойки. Формула выглядит следующим образом:

Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

  • Сн = сумма неустойки (пени);
  • Ср – цена работ для устранения недостатков;
  • Nд – количество дней просрочки.

Вариант 2. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ. Она будет равняться 1/300 ставки рефинансирования в день за просрочку сдачи дома. При этом базовая сумма высчитывается согласно цене договора, то есть стоимости квартиры. Для физлиц (граждан РФ) размер неустойки удваивается – ставка принимается, исходя из расчета 1/150.

Формула следующая:

Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

  • Сн – сумма неустойки;
  • Сд – стоимость договора;
  • Nд – количество дней просрочки.

Первый днем в таком случае выступает день, следующий за крайним днем передачи объекта. Зачастую в строительстве указаны кварталы, например, срок окончания – 3 квартал 2018 года, значит, первым днем просрочки будет 1 октября. Последним днем принято считать день оформления акта приема-передачи.

Пример

Гражданин приобретает квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, однако застройщик задерживает сдачу на 150 дней. Ставка рефинансирования на данный момент приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (7, 75%).

Формула будет выглядеть следующим образом (для физического лица, гражданина РФ): 2 000 000 * 150* 7,75 / 100/150 =155 000.

Итого, сумма неустойки составляет 155 000 рублей.

Порядок действий

Существует несколько способов взыскание неустойки с застройщика. Необходимо отметить, что добровольная компенсация от недобросовестной организации выплачивается крайне редко.

Несмотря на необычность такого явления, подобные случаи бывают на практике и дают возможность начать диалог застройщиком в конструктивном русле.

Однако чаще всего такие споры решаются в досудебном или в судебном порядке.

Досудебное взыскание

Крайне привычной и очень распространенной практикой в вопросе о взыскании компенсации является решение спора в досудебном порядке. Многие застройщики принципиально не желают решать спор с дольщиками без заявления с требованием об уплате неустойки, поэтому алгоритм действий для заявителя должен быть следующим.

Читайте также:  Сколько можно жить без прописки, требования законодательства, сроки регистрации и наказание за её отсутствие

Шаг 1. Составление претензии. Документ должен быть оформлен грамотно, с юридическим обоснованием. В нем необходимо указать точный адрес застройщика, адрес строительного объекта, данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия, ссылку на статью закона (статья 6 №214-ФЗ), в соответствии с которой дольщик требует выплату неустойки.

Шаг 2. Передача претензии застройщику с соблюдением определенных условий. Документы возможно передать лично в руки (при этом обязательно получить роспись сотрудника, принявшего бумаги) или отправить почтой, курьером, заказным письмом.

Помимо заявления к претензии необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копию кассового чека;
  • акт приема денежных средств или иной документ, подтверждающий оплату.

Распространенной особенностью досудебного взыскания является попытка застройщиком обвинить дольщика в нелегитимности его требований.

Зачастую юрист компании демонстрирует заявителю документы, свидетельствующие о том, что дом имеет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Дольщик должен понимать, что он требует с застройщика неустойку фактически за то, что тот не передал ему квартиру в установленном законом и договором порядке.

Ввод в эксплуатацию является иным действием, который застройщик обязан выполнить еще до передачи собственнику ключей. Соответственно, подобные заявления со стороны застройщика являются попытками избежать выплат компенсации.

Судебное взыскание

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку и не выполняет принятые на себя обязательства, дольщику желательно обратиться в суд. Для этого необходимо действовать следующим образом.

Шаг 1. Составление искового заявления. Для правильного составления иска в договоре долевого строительства необходимо найти юридическое лицо, которое выступает застройщиком и указать ответчиком именно его. Основные законы, которым стоит апеллировать при написании иска – закон №214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей».

Шаг 2. Сбор необходимых документов. Помимо искового заявления в суд необходимо обратиться, имея на руках следующий пакет документов:

  • копии договора долевого строительства;
  • копии платежных документов (кассовые и товарные чеки);
  • досудебную претензию с подтверждением о получении ее застройщиком.

Шаг 3. Подача искового заявления. Иск можно подавать как по месту жительства, так и по месту строительства дома или по месторасположению регистрации юридического лица-ответчика. Профессиональные юристы советуют выполнять это действие через арбитраж, поскольку вероятность принятия положительного решения через арбитражный суд значительно возрастает.

Шаг 4. Отправка пакета документов. Заявитель может отправить документы в суд заказным письмом или передать их, обратившись в судебную инстанцию лично.

Шаг 5. Рассмотрение дела. В первых судебных инстанциях дело рассматривается в течение двух месяцев, однако застройщик может сознательно затягивать процесс. Также необходимо учитывать, что если первая инстанция выиграна заявителем, то, скорее всего, застройщик подаст апелляцию, на рассмотрение которой может уйти еще до полугода.

Шаг 6. Вынесение решения. В результате рассмотрения дела суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Зачастую дольщики могут столкнуться со значительным уменьшением неустойки, однако распространено мнение, что судебные органы, удаленные от центральных регионов, более расположены к дольщикам и взыскивают большие суммы в их пользу.

Шаг 7. Получение решения суда на руки. Для того чтобы получить решение, следует обязательно контактировать с работниками суда в течение всего процесса.

Важно также выяснить, каким числом будет датирован документ – датой заседания или датой фактического изготовления мотивировочной части – от этого будет зависеть, с какого периода стартует срок на апелляционное обжалование.

При получении документа на руки требуется тщательно его прочитать — решение должно быть законным, обоснованным, изложенные факты в тексте обязаны соответствовать действительности.

Важно понимать, что если случай дольщика оказался спорным, а сумма неустойки – значительной, есть смысл обратиться к профессиональным юристам, чтобы гарантированно выиграть дело. Многие компании, которые оказывают подобные услуги, работают без предоплаты, а расчет с ними происходит уже после оглашения положительного решения суда.

Исполнение решения: судебная практика

Судебная практика демонстрирует, что чаще всего в требованиях дольщиков о выплате неустойки суд отказывает из-за недостаточной доказательной базы, то есть из-за отсутствия нужных документов в процессе. Заявителям необходимо быть максимально внимательными при составлении искового заявления и при сборе документов в приложениях к нему. В таком случае выиграть суд и добиться выплат будет намного проще.

Исполнение решения является самой важной частью процесса взыскания, поскольку можно получить положительное решение суда, но не взыскать деньги.

Если застройщик добровольно не желает выплачивать причитающиеся компенсации в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется оформлять исполнительный лист. Для этого необходимо написать заявление в свободной форме и передать его в канцелярию суда, принявшего решение.

Это возможно сделать только после вступления судебного постановления в законную силу, а срок его оформления занимает одну рабочую неделю.

Существует несколько вариантов принудительного взыскания – через банк или с помощью судебных приставов.

При выборе первого варианта дольщик должен обратиться в кредитную организацию, которая работает с расчетным счетом застройщика и подать заявление с оригиналом исполнительного листа.

Следует помнить, что застройщик может иметь не один открытый счет, а узнать об этом стоит заранее в налоговой инспекции.

Узнать обо всех счетах организации требуется для того, чтобы в случае отказа одного банка переадресовать свое требование в другой – действуя таким образом, дольщик сможет быстрее взыскать свои деньги.

Если же ни на одном из расчетных счетов средств у застройщика нет, то необходимо обращаться к приставам. В этом случае вероятность получения средств снижаются, поскольку деньги, на которые возможно обратить взыскание неустойки по ДДУ с застройщика, обычно находится на счетах.

Но приставы обладают особыми полномочиями, поэтому могут арестовать счет в пределах нужной суммы.

Вопрос-ответ

Зачастую у дольщиков в процессе взыскания с застройщика компенсации возникает множество вопросов, связанных с нюансами данной процедуры.

Неустойка с застройщика по 214-ФЗ: до подписания акта или после?

Судебная практика показывает, что взыскать средства с недобросовестного застройщика можно как до подписания акта, так и после него.

Так, если сроки строительства явно нарушаются, то дольщик имеет право взыскивать неустойку сразу, не дожидаясь сдачи дома. Подобные действия оправданы также в случае прекращения строительства или неадекватной реакции застройщика на запросы собственников.

Если же строительные работы продолжаются или выдвигаются предложения о продлении сроков строительства, то лучше будет подождать благополучного окончания строительных работ, получить квартиру, проверить ее состояние и уже после решать вопрос о взыскании.

Сколько стоят услуги юриста по взысканию неустойки?

Стоимость подобных услуг будет зависеть от множества факторов: сложности дела, трудозатрат, суммы иска и благонадежности застройщика. Немаловажную роль будут играть и обстоятельства дела, размеры иска.

На данный момент консультация по спорам с застройщиком с профессиональным адвокатом будет стоить приблизительно 1 500-3 000 рублей. Все остальные услуги, предполагающие участие юриста в деле, будут оплачиваться в зависимости от суммы взыскания уже после решения суда.

Что делать, если был заключен договор переуступки прав?

В случае возникновения подобной ситуации по договору уступки права требования дольщик вправе предъявлять исковые требования по взысканию неустойки с застройщика.

Даже если при предъявлении досудебной претензии застройщик предоставляет дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи дома по договору цессии, то данное соглашение будет касаться только договорных обязательств между компаниями, но не будет иметь отношения к обязательствам компании-застройщика перед физическим лицом, поскольку в отношении объекта договора присутствует факт смены его стороны.

Где найти образцы документов?

Образец претензии к застройщику

Шаблон досудебной претензии вы можете найти здесь: https://yadi.sk/i/deXuI0dUyoFlIQ

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкция

Исковое заявление о взыскании неустойки

Пример иска мы поместили сюда: https://yadi.sk/i/2Mbn18kzl7cDag

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкция

В заключение следует отметить, что взыскание неустойки с застройщика является сложной, однако выполнимой процедурой. Она может затрудняться полным отсутствием средств у компании-застройщика, особенно, если она находится в предбанкротном состоянии, а на ее счетах нет денег. В связи с этим рекомендуется проверять организацию, с которой дольщик заключают договор, еще перед совершением сделки.

Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/vzyskanie-neustojki-po-ddu.html

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2017 году

К сожалению, спорные вопросы нередко возникают между участниками ДДУ (договора долевого участия). Строительные компании нарушают условия соглашения, чаще всего по срокам сдачи или выполнению основных условий договора.

Взыскание неустойки с застройщика становится единственной законной возможностью защитить права и интересы дольщиков.

Проведение сложной процедуры юридического спора по ДДУ необходимо тщательно подготовить и следовать установленному регламенту.

Юристы компании «NEWLEX» оперативно помогут защитить интересы дольщиков, проведут претензионную работу и представят доверителя в судебном процессе. На первичной консультации мы рассмотрим все аспекты дела и дадим рекомендации по дальнейшим шагам.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкция Не откладывайте решение Ваших проблем!Звоните: 8 (495) 743-49-19

Что такое неустойка?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выполнить любой из предложенных вариантов:

В долевом строительстве неустойкой называются суммы, взыскиваемые с застройщика в связи с неисполнением обязательств, неполным исполнением или просрочкой.

Исполнитель услуги, подписывая двухстороннее соглашение, берет на себя определенную ответственность перед гражданами, доверившими ему немалые средства.

Известный ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве…» юридически обосновал и повысил статус взаимоотношений застройщиков и дольщиков.

Например, после подписания ДДУ, граждане регистрируют документ в Росреестре. Этот шаг защищает от двойных продаж и подтвердит соглашение на государственном уровне. Дольщик сможет распорядиться своим имуществом, перепродав его на этапе строительства, завещав или подарив.

Главный положительный момент — это установление правил и условий начисления неустойки, которые в первую очередь защищают граждан. У дольщиков появилась правовая возможность расторгнуть ДДУ, вернуть вложенные средства и получить компенсацию за неисполненные обещания.

Когда необходимо выдвигать требования

По существующему стандарту, ответственность за неисполнение обязательств сторон отражается в договоре. Если этого не сделано по каким-либо причинам или условия противоречат законодательству, то неустойка рассчитывается по 214 ФЗ. Граждане получают возможность заявить свои претензии, если застройщик:

  • просрочил сроки передачи квартиры;
  • передал в собственность некачественную квартиру;
  • отказывается передавать право собственности на квартиру и др.
Читайте также:  Договор передачи квартиры в собственность – что это такое и как оформляется

Согласно п.2 ст.6 ФЗ-No214, неустойка начисляется за каждый день просрочки. Сумма начисляется как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от общей стоимости ДДУ.

Особые условия, на которые следует обратить внимание:

  • физическое лицо может рассчитывать на двойное увеличение суммы взыскания;
  • направление в адрес застройщика претензии является обязательным условием для последующего обращения в судебные инстанции.

Застройщик чаще всего указывает квартал сдачи объекта в эксплуатацию, но не конкретный день или месяц.

Квартира передается дольщику после ввода дома в эксплуатацию при условии полного финансового расчета по договору.

Недостроенный объект недвижимости

Неустойка за просрочку предоставления квартиры

С точки зрения граждан, самым важным вопросом является соблюдение сроков сдачи многоквартирного дома.

Все понимают, что сфера строительства является рискованным бизнесом, могут возникнуть определенные обстоятельства и незначительные задержки.

Но постоянные переносы ввода в эксплуатацию, срывы сроков и отсутствие работ на стройке приводит к санкциям со стороны людей, вложивших свои средства.

Если застройщик действительно вынужден отодвинуть сроки, то закон обязывает его уведомить заинтересованных лиц строго за два месяца до планируемого переноса. Стороны могут подписать дополнение к договору, после чего оспорить внесенные данные в указанный срок нельзя.

При возникшей просрочке на 2 месяца, у граждан появляются законные основания для расторжения договора и взыскания дополнительных штрафных средств помимо оплаченной цены договора, ст.9 ФЗ-No214.

Неустойка за несоблюдение сроков устранения недостатков

Порой недочеты в принятой квартире или доме обнаруживаются после принятия и оформления права собственности. Но ФЗ, защищающий интересы дольщиков, устанавливает сроки возможных претензий. К инженерным коммуникациям претензии предъявляются в 3 года после подписания акта приема, на саму жилплощадь гарантия распространяется на 5 лет.

Поэтому дольщикам не стоит волноваться, возможность получить неустойку и взыскать штрафные санкции имеются в течение длительного срока эксплуатации.

Бывают скрытые дефекты, которые становятся объектом спора, застройщик категорически отказывается признать свою вину. Действовать следует общепринятым методом: провести независимую строительную экспертизу.

Результат позволит получить неустойку при мировом соглашении или непосредственно в судебном процессе.

При недостатках в переданной квартире дольщик может требовать:

  • безвозмездного устранения выявленных недостатков;
  • соразмерного снижения цены договора;
  • возмещения расходов на самостоятельное устранение недочетов.

За нарушение сроков устранения недостатков положена неустойка в размере 1 процента от стоимости квартиры за каждый день просрочки.

Разница в площади квартиры

Одним из важных пунктов ДДУ является вопрос о компенсации разницы в площади квартиры. Вычислить размер приобретения до сантиметра невозможно, бывают погрешности, причем в обе стороны. Закон четко указывает, как поступать в обеих ситуациях. Юристы строительной организации всегда тщательно прописывают пункты о площади, стараясь обезопасить застройщика от претензий.

Порой обмер БТИ показывает пару лишних метров. По закону о защите прав потребителя, граждане не обязаны платить за строительные огрехи и отступление от первичных условий. В договоре должна быть отображена допустимая погрешность в обе стороны, например, 1 метр. На практике, стороны приходят к урегулированию конфликта посредством взаимозачетов.

Если передаваемая квартира оказалась больше заявленной в договоре площади, то существует юридически допустимая возможность не оплачивать лишний метраж. Застройщик не сможет задержать передачу объекта и выдвигать необоснованные заявления о лишении права собственности на квартиру на данном основании.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкцияОбщий объем незавершённого строительства застройщиков-банкротов в Москве и области – 670 833 м2, что составляет 17,1 % от общего объема таких строек по стране. По данным портала erzrf.ru на 2017 год.

Права дольщика и ответственность застройщика

Возникающие разногласия могут быть разрешены в досудебном и судебном порядке.

Участники ДДУ должны исполнить главные свои обязательства: заказчик полностью оплатить строительство, а исполнитель услуг — сдать квартиру надлежащего качества в оговоренный срок.

Дольщик может письменно направить свои претензии, с приложением пакета доказательств своей позиции. В обязанность строителей входит оперативное урегулирование вопроса.

На практике существуют три возможности разрешения конфликта:

  • подписание дополнительного соглашения по возникшей проблеме;
  • взыскание неустойки, рассчитанной за каждый день задержки;
  • расторжение ДДУ по инициативе дольщика.

Предварительно потребуется официально уведомить противную сторону о начале юридической процедуры.

При расторжении договора, дольщик имеет право на возврат выплаченной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, если соглашение расторгается после сорванных сроков, ст.9 ФЗ.

Кроме того, гражданин имеет право заявить, согласно ст.10 ФЗ, требование о возмещении убытков. Например, если строительство затягивается, а семья проживает на съемной жилплощади.

Стоимость аренды можно взыскать с застройщика.

По результатам судебного процесса выигравшая сторона может рассчитывать на возмещение убытков, в том числе оплаты с проигравшей стороны юридических услуг, ст.15 ГК РФ.

Как правильно рассчитать неустойку

Прежде чем предъявлять претензию исполнителю, требуется точно рассчитать сумму взыскания. Необходимо узнать две переменные величины: ставку ЦБ и размер просрочки.

  •  Н = С х Д х ЦБ х 1/300, где:
  • Н — неустойка;
  • С — стоимость оплаченной недвижимости;
  • Д — количество дней нарушения соглашения;
  • ЦБ — ставка рефинансирования или ключевая, в зависимости от времени заключения договора;
  • 1/300 — законодательство позволяет физическим лицам взыскать сумму неустойки в двойном размере.
  • Срок исчисляется со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, до дня подписания акта приемки-передачи между сторонами.

Условия осложняются, если период взыскания длителен. Это связано с тем, что ставки рефинансирования не являются постоянной величиной. Срок разбивается на периоды установленной ставки и затем суммируются полученные результаты.

Пошаговая инструкция по взысканию неустойки

Всегда стоит помнить, что у застройщика работают штатные юристы, которые отстаивают интересы компании всеми возможными способами. Для того, чтобы максимально исключить эмоции и не навредить делу случайными ошибками, рекомендуется доверить свою проблему практикующим юристам компании «NEWLEX».

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: правила и инструкция Не откладывайте решение Ваших проблем!Звоните: 8 (495) 743-49-19

Необходимые документы для заявления своих требований застройщику:

  • платежный документ об уплате денежных средств;
  • документ, подтверждающий дополнительный ущерб;
  • договор долевого строительства.

Копии документов прилагаются к заявлению на имя застройщика, юридические обоснования прописываются четко с отсутствием разночтений, поправок. Сумма взыскания рассчитывается на дату обращения. Если в претензии будут ошибки, например, неверно отражен строительный адрес объекта, то появятся основания для признания документа безосновательным.

Также рекомендуем вам посмотреть тематическое видео, о том как взыскать неустойку со строительной компании без занижения в суде:

Досудебный претензионный порядок

Прежде чем формировать исковое заявление, следует направить застройщику претензию. Желательно сделать это заказным письмом с уведомлением. Ответчик обязан отреагировать и предложить компромисс, если это не происходит, то готовится обращение в суд. Направление письменного уведомления о своих намерениях в адрес строителей не является обязательным условием для принятия судебного иска.

Суд положительно относится к тому факту, что истец приложил усилия к разрешению конфликта мирным путем. Порой бывает достаточно подать иск и оповестить ответчика по делу, чтобы он вышел на связь и предложил компромисс.

Ответ на претензию должен быть получен в течение 10 дней, затем можно обращаться в суд. Как правило, противная сторона идет навстречу, поскольку судебная практика показывает, что при грамотной и тщательной подготовке, юридическом сопровождении дольщик выигрывает процесс.

Как составить претензию к застройщику

Исковое заявление на застройщика

Обращение в суд должно быть подкреплено доказательной базой и расчетами неустойки. Требование заявителя о взыскании неустойки, пени или штрафов с противной стороны может одновременно касаться расторжения ДДУ. Поскольку суд рассматривает поставленный вопрос в комплексе, то имеет смысл предъявить все претензии к застройщику.

Стоит помнить, что в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей», дольщики имеют право на получение компенсации морального вреда при доказанных нарушениях договора противной стороной. Требования о таком взыскании также стоит включать в иск.

От качества и уровня аргументации иска во многом зависит результаты спора. Составление столь важного документа необходимо поручить опытному юристу, практикующему в данной сфере юриспруденции. Иск, поданный специалистом, принимают с первого раза, не будет возврата на доработку или отказа в связи со слабым обоснованием.

Ответчик оповещается о сроках заседания и имеет право заявить свою позицию. Решение суда вступает в силу через 30 дней, за время которых стороны имеют возможность подать апелляцию в вышестоящую судебную инстанцию.

Застройщик, проигравший в процессе, обязан перечислить указанные средства в установленный постановлением срок. Истец получает на руки решение суда и передает его в службу приставов, если ответчик не исполнил требование.

Возбуждается исполнительное производство, которое будет действовать до полного погашения обязательств.

Обращение к судебным приставам-исполнителям для принудительного исполнения решения суда зачастую приводит к затягиванию процесса получения денежных средств. Для ускорения процесса дольщик, выигравший спор, может обратиться непосредственно в банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет. Банки списывают указанную в решении денежную сумму в течение 2-3 дней.

В случае, если определить в каком именно банке находится расчетный счет застройщика не представляется возможным, стоит обратиться за помощью в компанию «NEWLEX». Сотрудники юридической компании проводят поиск расчетных счетов, что позволяет значительно сократить процедуру получения денежных средств.

Пример из судебной практики компании «NEWLEX»

Юристы компании «NEWLEX

Источник: https://rukazakona.ru/zhilischnoe-pravo/138-vzyskanie-neustoyki-s-zastroyschika-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

  • Права дольщиков по ДДУ
  • ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
  • ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
  • ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
  • ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
  • ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
  • ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
  • Досудебный порядок
  • ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
  • ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
  • ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
  • Подготовка к суду
  • ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
  • ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
  • ▶ Штраф 50 % от неустойки
  • ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
  • ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
  • Судебное разбирательство и исполнение решения
  • ▶ Судебные заседания по делу
  • ▶ Как получить решение суда?
  • ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения
Читайте также:  Мошенничество при сдаче квартиры в аренду - схемы обмана

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

  1. Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
  2. 1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где
  3. СР – ставка рефинансирования Банка России,
  4. КДП – количество дней просрочки,
  5. ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. 

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Источник: https://xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ – пошаговая инструкция

Надеюсь, данная статья будет полезна всем дольщикам, которые хотели бы взыскать неустойку с застройщика и защитить свои права.

В начале хотелось бы отметить, что неустойка взыскивается на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ).

Кто может претендовать на взыскание неустойки и как рассчитать ее размер?На взыскание неустойки может претендовать участник долевого строительства, в отношении которого застройщик не исполнил обязательство по передаче квартиры либо исполнил с нарушением графика, указанного в договоре долевого участия.

Если вы приобрели квартиру по уступке права требования ДДУ (цессии), то право на взыскание неустойки у вас также возникает.Размер неустойки для граждан рассчитывается по формуле:Цена договора x Период просрочки x Ключевая ставка ЦБ (с 17 декабря 2018 г. составляет 7,75%) x 2 (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ).

Период просрочки отсчитывается с даты, следующей за днем передачи застройщиком объекта долевого строительства, указанной в договоре долевого участия. Например, если дата, указанная в договоре, – 1 марта 2018 года, то период просрочки считается со 2 марта 2018 года.

Конечной датой периода будет дата подписания акта приема-передачи (это дата часто не совпадает с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).Шаг 1. Решаем, обращаться ли в судИтак, вы посчитали размер неустойки и выяснили, что сумма достаточно существенна, чтобы взыскивать ее в судебном порядке. Однако этого мало.

Перво-наперво необходимо проверить платежеспособность застройщика. Ведь мало взыскать деньги, нужно их будет еще и получить. А если у компании предбанкротное состояние или пустые счета, сделать это будет довольно проблематично.

Проверьте, насколько часто компания-застройщик была участником судебных процессов, не находится ли она в стадии банкротства, существуют ли в отношении нее открытые исполнительные производства и каков их размер. Не поленитесь найти иную информацию в интернете из открытых источников, пообщаться с другими дольщиками, а также с юристами, ведущими данную категорию дел.Шаг 2.

Пишем претензию214-ФЗ не обязывает вас в обязательном порядке обращаться к застройщику с претензией, однако в 99% случаев я рекомендую это сделать.

  • Во-первых, это наименее затратно, по сравнению с судебной тяжбой;
  • Во-вторых, направив претензию компании, вы вправе будете в суде рассчитывать на «бонус», предоставляемый законом о защите прав потребителей в виде 50% штрафа, который суд может взыскать в вашу пользу.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.

1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.Шаг 3. Готовимся к обращению в судЕсли на предыдущем этапе мы выяснили, что застройщик находится в стадии банкротства, то обращаться в суд в общем порядке бессмысленно. Тогда остается вариант с подачей заявления о включении квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений.

Данное заявление подается либо арбитражному управляющему, либо непосредственно в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Это вопрос отдельной статьи (пишите в х, если она необходима).

В случае, если застройщик не банкротится и имеет признаки платежеспособности, можно готовиться к подаче иска в суд. Здесь тоже есть нюансы, о которых мы поговорим далее.

Для начала соберите все необходимые документы (подготовленное исковое заявление, договор долевого участия, доказательства получения ответчиком претензии, расчет неустойки, доказательства несения иных убытков сверх неустойки и т.д.).

  1. Обязательно проверьте корректность наименования юридического лица (застройщика), который будет выступать ответчиком и его действующий адрес.
  2. Далее необходимо выбрать суд, исходя из наилучшей имеющейся судебной практики по аналогичным делам. У вас как у истца есть выбор: обратиться в суд:

по месту нахождения застройщика,по месту вашей регистрации,по месту исполнения договора (адреса стройки).Шаг 4. Исполняем решение судаПосле вступления решения в законную силу необходимо получить в суде исполнительный лист и заняться исполнением решения.Как у взыскателя у вас есть право обратиться в ФНС по месту регистрации компании-застройщика с целью получения списка расчетных счетов должника.На основании п. 9 и 10 статьи 69 Закона N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» налоговые органы представляют имеющиеся у них сведения о банковских счетах должника в течение семи дней со дня получения запроса.Далее предъявляете исполнительный лист вместе с заявлением в нужный банк. По закону банк обязан исполнить ваше требование в течение 5 рабочих дней.ЗаключениеПодводя итог, хочется добавить, что, следуя данной пошаговой инструкции, вы можете (и вправе самостоятельно) взыскать неустойку с застройщика. Однако я настоятельно рекомендую воспользоваться юридической помощью, это убережет вас от множества ошибок и проблем, сэкономит время. К тому же затраты на юридическую помощь можно также взыскать с ответчика в случае удовлетворения иска.

Если статья помогла вам, распространяйте ее в социальных сетях, помогите другим. Будьте грамотны, а лучше воспользуйтесь помощью профессионала!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c371ad653bb6f00aaaf245b/5c5852fbbb282d00b32e4f96

Ссылка на основную публикацию