Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи земельного участкаПредварительный договор по покупке земли своей целью имеет не покупку или продажу земли как таковой, а подписание основного соглашения. До заключения сделки по купли – продаже земли, необходима подготовка предварительного договора, а так же предварительная оценка условий продажи.

Покупатель предварительно получает документы на земельный участок для ознакомления, которые ему необходимо изучить на соответствие законным основаниям, это позволит ему получить понимание о возможности заключения сделки, а так же необходимости дополнительных расходов, связанных с приобретением земельного надела.

В предварительном договоре так же определяются нюансы, условия и конечная дата подписания основного договора, то есть все те условия, которые в последующем будут внесены в основной договор.

Содержимое предварительного соглашения

Подписание предварительного соглашения между двумя сторонами выступает своеобразной гарантией заключаемой сделки.

До подписания предварительного соглашения необходимо проверить чистоту следующих юридических документов:

  • Документы о правах собственности на земельный надел,
  • Кадастровый паспорт участка и имеющихся на нем строений,
  • План межевания,
  • Документ о согласовании границ участков,
  • Договора – основания, подтверждающие права собственности,
  • Документы об отсутствии обременения, нахождения участка в залоге или ипотеке. Всю эту информацию можно найти в выписке из ЕГРП.Предварительный договор купли-продажи земельного участка

В предварительном договоре следует указать:

  • Вид договора,
  • Предмет сделки,
  • Документы, устанавливающие права собственников на объекты недвижимости,
  • Документы, указывающие на отсутствие обременений на недвижимость,
  • Условия заключения основного договора по продаже и покупке недвижимости
  • Права и обязанности продавца и покупателя.

Подписанные предварительный договор купли-продажи выступает как вступившее в силу обязательство по выполнению прописанных в нем условий.

В случае их нарушения с той или иной стороны возникает юридическая ответственность.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

В тексте предварительном договоре можно выделить следующие несколько разделов:

  1. Преамбула, где указываются паспортные данные и фамилии, имена и отчества сторон договора.
  2. Предмет договора. В данном разделе определяется цель заключения будущего договора купли – продажи земли и сроки его подписания.
  3. Условия договора. Здесь подробно описываются:Предварительный договор купли-продажи земельного участка
  • Земельный участок, предназначенный для продажи с одной стороны и покупки с другой стороны. Отражаются основные характеристики объекта – площадь, адрес расположения, цели приобретения.
  • Правовые основания собственности продавца на имущество.
  • План и расположение границ межевания.
  • Стоимость объекта, которая складывается из суммы задатка  и оставшейся стоимости.
  • Обязанности продавца по постановке на учет, по регистрации прав собственности, по подготовке документации для заключения сделки, по передаче земельного участка новому владельцу.
  • Обязанности покупателя по заключению договора покупки недвижимости, по приемке участка в указанные сроки согласно акту по приему – передач, по перечислению денежных средств по оплате расходов по сделке.
  • Сроки возникновения права собственности.
  1. Порядок расчетов по договору – сроки перечисления задатка и его учет в общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
  2. Ответственности сторон договора и распоряжение задатком, при неисполнении условий договора с той или иной стороны.
  3. Порядок разрешения спорных ситуаций.
  4. Реквизиты и адреса сторон сделки.

Скачать образец и бланк предварительного договора

  • Предварительный-договор-купли-продажи-земельного-участка .doc (60kb)

Скачать (DOCX, 61KB)

Скачать (DOCX, 61KB)

Важные нюансы при заключении предварительного договора

  • Предварительный договор может быть составлен только в письменной форме
  • Такой договор нет необходимости регистрировать в государственных органах.
  • Условия прописанные в предварительном договоре возможно изменить при подготовке и подписании основного договора.Предварительный договор купли-продажи земельного участка
  • Для обеспечения исполнения договора в установленные сроки в предварительном соглашении стоит прописать пени за дни просрочки в размере, например, от 0.1 процента от стоимости договора.
  • Аванс, задаток или обеспечительный платеж выступят своеобразным гарантом, что сделка будет проведена между конкретным покупателем и конкретным продавцом.

В случае если в предварительном договоре не прописан срок заключения основного, то по умолчанию  он не превышает полугода с подписания предварительного соглашения. Если за этот период основной договор не будет заключен, то предварительный договор утрачивает свою силу.

Таким образом, наличие заключенного предварительного договора о купле и продаже земельных участков является хорошим подтверждением намерений, как продавца, так и покупателя о покупке – продаже земельного участка. Не стоит им пренебрегать.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/zemelniy_ychastok/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-2018-skachat-obrazec-i-blank/.html

Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Но по ряду объективных причин оформить договор купли-продажи в течение нескольких дней невозможно.

Для того чтобы избежать срыва сделки законом предусмотрена возможность заключения предварительного договора, который обезопасит как продавца, так и покупателя от многих рисков. Ведь покупка предстоит солидная, земельный участок с домом и хозяйственными постройками.

Что это за документ?

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Так, в силу ст.429 ГК РФ в случае, если одна из сторон не желает подписывать основное соглашение и выполнять определенные договоренности в установленные сроки,  вторая сторона в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ вправе обратиться в суд для понуждения заключения соглашения в принудительном порядке.

Но данная особенность предварительного соглашения только одна из функций, которые выполняет документ. Соглашение необходимо еще и по следующим причинам:

  • во исполнение требований ст.429 ГК РФ документ должен содержать в себе ряд условий, которые позволяют идентифицировать предмет сделки, то есть передачу дома, расположенного по определенному адресу, а не любой;
  • договор может включать перечень объектов на земельном участке, количество которых может и уменьшиться до заключения основного соглашения;
  • формуляр может отражать примерное состояние жилого дома, в частности, благоустроенность;
  • в документе можно зафиксировать стоимость покупки, на случай если продавец захочет увеличить цену без оснований по прошествии времени;
  • договор определит сроки заключения основного документа.

Таким образом, преддоговор выступает своеобразной страховкой, которая позволяет сторонам определить свои намерения четко и в законодательном поле. А также предоставляет рычаги, которые в будущем помогут подписать основной договор купли-продажи либо же избежать последствий невыгодной сделки.

Важно! Предварительный договор не предоставляет права будущему владельцу пользоваться либо же распоряжаться участком с домом с момента подписания, если иное не определено в договоре. А также составление документа не влечет за собой возникновения права собственности без подписания основного соглашения купли-продажи.

Отличия от основного соглашения

  • Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.
  • А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.
  • Таблица отличий
Основной договор Предварительный договор
Содержит в себе подробное описание всего домовладения Прописывать все комнаты, размер участка и все хозяйственные постройки не обязательно
Утвержденная стоимость дома с участком подлежит полной оплате после подписания документа Оплата в полном объеме не вноситься, хотя окончательная сумма и определяется. Может быть включено условие о выплате задатка либо аванса в порядке ст.380 ГК РФ
Документ вступает в силу с даты подписания и не имеет обратной силы, если не оспорен в суде ввиду нарушения норм закона Соглашение имеет ограниченный срок действия, максимум 12 месяцев
К основному соглашению прикладывается ряд документов: акт о передаче имущества, опись, расписка о передаче денежных средств Дополнительные документы не составляются
Соглашение проходит государственную регистрацию Документ не регистрируется в государственных органах
В ряде случаев необходимо нотариальное заверение по закону К нотариусу обращаться не обязательно

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Как обезопасить себя и составить соглашение правильно?

Предварительный договор можно назвать упрощенной версией основного договора, так как закон не требует письменного закрепления всех условий процесса перехода права собственности домовладения, от одного владельца к другому. Но во исполнение ст.429 ГК РФ документ должен включать в себя определенные сведения.

Предмет

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

  • намерение в будущем заключить основной ДКП;
  • объект соглашения, а именно дом с земельным участком.

Во избежание дальнейших разногласий и возникновения спорных вопросов между сторонами в соглашении указывается полный адрес места нахождения домовладения, площадь, а также основания возникновения права собственности на объект сделки.

Порядок финансовых расчетов

Намерение передать дом с участком в собственность иного лица не влечет за собой обязанность по выплате полной стоимости дома на стадии заключения преддоговора. Но окончательная цена приобретаемой недвижимости в документе отражается, как и порядок ее расчета.

Для подкрепления своих намерений продавец и покупатель могут оговорить выплату задатка. При этом если условие о выплате определенной суммы включается в договор, стороны должны помнить о возможности возврата средств при нарушении условий по вине одного из них.

Справка! Также нормами ч.1 ст.381 ГК РФ предусмотрено добровольное возвращение денег, если продавец и покупатель пришли к обоюдному соглашению о расторжении предварительного соглашения досрочно без заключения договора купли-продажи.

Сроки исполнения обязательств по преддоговору

Преддоговор заключается, если стороны не имеют возможности оформить основное соглашение по ряду причин, допустим, при оформлении ипотечного кредита или пребывании в ином городе.

Но ожидать пока причины самоустраняться нецелесообразно, поэтому в соглашении  указывается дата, к которой продавец и покупатель обязуются оформить сделку в силу ч.4 ст.429 ГК РФ. Если по какой-либо причине стороны не оговорили дату заключения основного договора, согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, сделка должна быть совершена в течение года с даты подписания предварительного договора.

Читайте также:  Как получить свидетельство о смерти, куда обратиться

При этом в случае уклонения от выполнения взятых на себя обязательств одной из сторон в рамках ч.5 ст.429 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд на протяжении 6 последующих месяцев с даты истечения срока договора.

Обязательства сторон

Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.

Предварительный договор купли-продажи земельного участкаТак, покупатель может оговорить требования о:

  • снятии с регистрации до перехода прав собственности;
  • погашении коммунальных платежей;
  • сохранности дома и участка в надлежащем состоянии;
  • запрете на оформление обременения либо же частичное отчуждение даже в виде сдачи в аренду.

Заключительные положения

Данный подраздел включает в себя:

  • ответственность сторон, то есть возврат задатка;
  • порядок расторжения договора;
  • количество экземпляров;
  • общие формулировки о разрешении спорных вопросов, не отраженных в данном договоре в порядке определенном законом.

Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Подводные камни

Предварительный договор купли-продажи земельного участкаВ силу ст.429 ГК РФ при уклонении от заключения предварительного договора одна из сторон может принудить вторую сторону основное соглашение все же подписать, именно поэтому и дом, и участок стоит осмотреть весьма тщательно.

Ведь возможны скрытые недостатки, которые проявятся впоследствии. И тогда предварительный договор можно будет расторгнуть на вполне законных основаниях, основное соглашение по тем же основаниям признать ничтожным сложнее.

Также желательно внимательно ознакомиться с техническим паспортом на дом и хозяйственные пристройки, которые должны присутствовать на плане. Если та же баня в плане отсутствует, узаконить ее как самострой будет сложно.

Следует обязательно учесть расположение построек на земельном участке, а также расстояние между ними. Нарушении норм СНИПов чревато штрафными санкциями.

Нужно обратить внимание на порядок приобретения права собственности. Если дом перешел по наследству и в ближайшее время, споры за имущество могут и продолжиться, особенно если появиться родственник с восстановленными сроками либо же претензиями на обязательную долю.

Важно! Вопрос о наличии супруга или супруги тоже нужно уточнить, т.к.  имущество могло быть приобретено в браке.

Заключение

Оформление предварительного договора с точки зрения закона является только намерением заключить основной договор впоследствии. Но соглашение имеет юридическую силу и может повлечь за собой ряд последствий, в частности понуждение к заключению сделки купли-продажи.

Именно поэтому к составлению документа следует подойти серьезно и прописать все условия, от существенных до дополнительных, особенно если возникают некоторые опасения.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu/pravila-sostavleniya-predvaritelnogo

Предварительный договор купли продажи земельного участка с задатком

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

О купле-продаже недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости, в том числе земельного надела (с домом или без него), предполагает, что одна из сторон, продавец, передает своему контрагенту по данному соглашению, покупателю, соответствующий объект. В свою очередь покупатель выплачивает продавцу определенную сумму.

Предварительно необходимо удостоверить, что продавец в самом деле владеет тем участком, права на который перейдут к покупателю в ходе сделки. Также нужно собрать пакет документов, который требуется для заключения сделки. После этого составляется сам договор купли-продажи, который должен включать ряд определенных условий.

После того как такое соглашение подписано, составляется передаточный акт, который также заверяется подписями покупателя и продавца.

Следует отметить, что договор купли-продажи земли составляется в простой письменной форме, его регистрация государством не требуется. Однако зарегистрирована должно быть то обстоятельство, что права на данный объект перешли к новому собственнику. Это фиксируется путем внесения правок в Единый реестр прав на недвижимость.

В целом данная процедура носит весьма сложный характер. И предварительный договор купли-продажи земли выступает в качестве весьма полезного способа зафиксировать намерения сторон на ранней стадии. Поэтому практика его заключения в настоящее время весьма распространена.

Предварительный договор купли-продажи земельного участкаНазначение предварительного договора

Процедура купли-продажи земельного участка имеет весьма длительный характер. Прежде всего владелец земли принимает решение выставить ее на продажу. И по своей стороны другое лицо определяется с намерением приобрести этот объект. Далее они тем или иным образом связываются друг с другом и покупатель осознает, что данный объект ему подходит.

Таким образом, на этот момент имеет место ситуация, когда у обеих сторон существует намерение вступить в данную сделку. В то же время во многих случаях у одной из сторон или даже у обеих по тем или иным причинам могут отсутствовать некоторые необходимые предпосылки для вступления в сделку, в том числе:

  • Продавец может не располагать всеми документами, которые надлежащим образом удостоверяют его право на надел. В таком случае ему понадобится время, чтобы их оформить;
  • Земля может быть заложена, в таком случае продавцу потребуется время, чтобы снять это обременение со своего объекта;
  • Покупатель может на соответствующий момент не располагать деньгами. При этом быть уверен, что в дальнейшем в его распоряжении будет вся требуемая сумма. В частности речь может идти о том, что он со своей стороны продает какой-то другой объект;
  • Земля приобретается в ипотеку, поэтому деньги покупателю даст банк. Которому предварительно необходимо произвести анализ данного объекта недвижимости. И выяснить целесообразность сделки для самого кредитного учреждения.

Во всех этих случаях рациональным решением станет заключение предварительного договора купли-продажи земли. С помощью этого соглашения обе стороны подтвердят наличие у них определенной воли.

Также оба участника будущей сделки могут быть уверены в том, что для них важно. Покупателю будет гарантировано, что данная земля зарезервирована именно за ним. А продавец — в том, что покупатель у него уже есть.

Также обе стороны определяют в данном документе условия будущей сделки.

Данное соглашение может быть оформлено с задатком, подобная сумма, переходящая к продавцу от покупателя. Она дополнительно гарантирует, что сделка состоится и объект перейдет именно текущему покупателю.

Срок предварительного договора

Рекомендуется, чтобы стороны четко зафиксировали в предварительном документе, когда будет подписан основной.

Оговаривается определенный срок, в течение которого сделка купли-продажи должна быть совершена.  Другой вариант — указание точной даты.

При этом может быть установлено, либо что договор купли продажи должен быть заключен до этой даты. Либо же, что он должен быть подписан именно в этот день.

Если же этот период не указан, то принимается, что он равен одному году с даты подписания предварительного соглашения.

Если в течение соответствующего срока стороны не подписывают основной документ, то по его истечении предварительный договор утрачивает свою силу. При этом необходимо, чтобы на протяжении этого периода ни одна из сторон нее направляла обращения ко второй относительно подписания основного соглашения.

Обязательный характер предварительного договора

В случае заключения предварительного договора у обеих его сторон, как продавца, так и покупателя, возникает безусловная обязанность заключить и основную сделку. Таким образом, если предварительный договор был подписан. То в дальнейшем в течение указанного в нем срока у любой из сторон имеется право понудить вторую составить главный документ и скрепить его подписями.

В случае, если  один из участников соглашения продолжает выражать волю к сделке, а второй отказывается от нее, первый может подать в суд для защиты своих интересов.

Форма предварительного договора

Данное соглашение имеет такую же форму, что и основной документ, а именно простую письменную. Устная форма в данном случае не допускается. В то же время не существует и требования относительно нотариального заверения. Хотя стороны могут пойти на него при обоюдном согласии для усиления формы сделки.

Условия предварительного договора

Предварительный договор может содержать целый ряд условий, в число которых входят:

  • Название самого соглашения (в стандартном случае — Предварительный договор купли-продажи земельного участка);
  • ФИО сторон (продавца и покупателя), их паспортные данные и адрес регистрации;
    • Если одна или обе стороны соглашения — юридические лица, то требуется указать их реквизиты;
  • Суть договора, а именно купля-продажа объекта недвижимости;
  •  Информация относительно самого земельного надела, необходимо указать:
  • Наличие строений на наделе и их особенности — назначение, площадь, текущее состояние;
  • Основание, на котором участок принадлежит продавцу;
  • Реквизиты свидетельства о государственной регистрации прав на землю, оформленные продавцом;
  • Стоимость земли и жилого дома (при его наличии). Которую покупатель обязан выплатить продавцу в соответствии с договором.  Необходимо привести действительную сумму, которую одна из сторон передаст другую. В противном случае сделка впоследствии может быть признана фиктивной;
  • Авансовый платеж при его наличии. И условия, на которых эта сумма будет засчитываться в общую цену участка;
  • График выплат;
  • Пени, которые уплачиваются покупателем, если он окажется не в состоянии произвести выплаты своевременным образом;
  • Неустойки которые накладываются на любого из участников, продавца или покупателя, в случае, если он впоследствии не исполнит своего обязательства по заключению основного договора;
  • Срок, в течение которого сохраняется обязанность заключить главное соглашение;
  • Обременения в пользу третьих лиц, существующие для данной территории;
Читайте также:  Наследование неприватизированной квартиры - кому доступно?

Источник: https://prozemlu.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-zadatkom/

Заключаем предварительный договор купли продажи земельного участка: бланки документов

Предварительный договор заключается до оформления основной сделки. Он нужен для того, чтобы стороны закрепили предварительную договоренность провести куплю-продажу. Такой документ обеспечивает интересы сторон и гарантирует заключение сделки в будущем, если по какой-то причине ее нельзя совершить незамедлительно.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

  1. Не готовы документы на землю или дом, например, не составлен технический паспорт в БТИ.
  2. Не сняты обременения или аресты.
  3. Нужно время для завершения каких-либо работ на участке.

Причины покупателя:

  1. Нужно время для согласования условий ипотеки с банком.
  2. Для покупки недвижимости не хватает денег, но в скором времени они точно появятся.

После подписания предварительного договора стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена. Если одна из сторон уклоняется от сделки, можно обратиться за защитой своих прав в суд.

Если же обе стороны решили не заключать сделку, предварительный просто прекратит свое действие на будущее время.

По предварительному соглашению невозможно зарегистрировать недвижимость на покупателя, поскольку соглашение порождает у сторон только обязательство заключить сделку в будущем на определенных условиях.

Для проведения сделки вам также понадобится собрать необходимые документы и в некоторых случаях — взять кредит на внесение недостающей суммы.

Что нужно включить в текст?

В соглашение нужно включить те же условия, что и в будущем будут прописаны в основном договоре купли-продажи. К ним относятся:

  • стороны;
  • предмет – описание земельного участка (его площадь, адрес, кадастровый номер);
  • если продается еще и дом – описание дома (адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый номер);
  • цена недвижимости;
  • порядок и срок оплаты недвижимости;
  • порядок и срок передачи недвижимости;
  • перечень лиц, зарегистрированных в доме, с указанием срока их выписки;
  • перечень законных пользователей дома (земли), права которых не прекратятся с переходом права собственности на покупателя (отказополучатели, арендаторы);
  • иные условия, которые стороны сами признают обязательными.

Укажите также срок, к которому основная сделка должна быть заключена. Если этого не сделать, то основной договор в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

Особенность предварительного договора – условие о предоплате, которая может быть выражена как аванс или задаток. О гарантиях и рисках ПДКП можно прочесть по этой ссылке.

Объект сделки

В договоре обязательно нужно упомянуть объект продажи. Если продается голая земля без строений, то в качестве объекта выступает только земельный участок.

Для описания в ПДКП земли укажите следующие данные:

  • адрес земельного участка – как в выписке из ЕГРН (свидетельстве);
  • площадь земельного участка;
  • разрешенное использование земельного участка – в точности с документами;
  • кадастровый номер участка;
  • на каком основании земля принадлежит продавцу и чем это подтверждается.

Если на земле построен жилой дом, то участок продается вместе с жильем. Продать участок отдельно от дома не получится – это прямо запрещено земельным кодексом.

Чтобы указать в ПДКП дом, включите следующие сведения:

  • адрес дома;
  • площадь дома (общая и жилая);
  • этажность (подвал и чердак тоже укажите);
  • количество комнат, сколько из них жилых;
  • кадастровый номер дома;
  • на каком основании дом принадлежит продавцу и чем это подтверждается.

Обратите внимание, что если земля принадлежит продавцу на праве аренды, то, покупая дом, вы также приобретаете указанное право аренды автоматически. Вам нужно будет перезаключить договор аренды с собственником земли после перехода права собственности на жилье.

Аванс и задаток

Эти инструменты рассматриваются в качестве предоплаты за недвижимость.

Покупатель передает продавцу часть цены основного соглашения в момент заключения ПДКП, затем эта сумма включается в счет основного расчета.

Отличие аванса от задатка в том, что задаток — это обеспечительная мера – он стимулирует стороны выполнить свои обязательства и заключить основную сделку. Аванс не имеет такой силы – это обычная предоплата.

Задаток включается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату земли.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Соответственно, если вы установите в ПДКП достаточно большую сумму задатка, стороне просто невыгодно будет отказаться от сделки и потерять деньги. Нужно также учитывать и причины отказа. Если сторона отказывается от сделки по причине обстоятельств непреодолимой силы, ее нельзя за это финансово «наказывать» — закон в данном случае будет на ее стороне.

Условие о задатке формулируется так:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты земельного участка по основному договору купли-продажи.»

Аванс не обладает такими свойствами, поэтому в случае незаключения основной сделки он возвращается покупателю в полном объеме, независимо от обстоятельств. Условие об авансе отличается только наименованием платежа, однако именно этот нюанс и определяет правовую природу предоплаты:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Установленного размера задатка нет, стороны определяют его самостоятельно в зависимости от условий.  Если нужно снять обременение – ипотеку — задаток может составлять 80% цены.

Подробнее об особенностях задатка и аванса смотрите видео:

Об авансе и задатке при покупке квартиры мы ранее публиковали интересный материал.

Что такое договор намерения и можно ли его подписывать?

По своей сути соглашение о намерениях, договор намерений, предварительный контракт – это тоже, что предварительный. Документ может называться как угодно, но суть у него одна — закрепить намерения сторон заключить основную сделку.

Если вы составляете такой документ, лучше назовите его «Предварительный договор купли-продажи земельного участка», в соответствии с терминологией действующего законодательства. В случае возникновения споров суду будет проще разобраться, что вы имели в виду.

Однако если документ называется «Договор о намерениях» — ошибки нет, главное, чтобы он содержал все необходимые сведения и условия, упомянутые выше. Подписывать такой документ стоит в случаях, если вы не хотите упустить выгодное предложение: удачную недвижимость или хорошего покупателя.

Скачать образец документа

Ниже вы можете скачать документы для заполнения:

Вам также может быть интересна статья об оформлении рассрочки и расписок при купле-продаже жилья — мы разместили ее здесь.

  1. Пропишите в предварительном договоре твердый срок заключения основной сделки.
  2. Если на земельном участке есть вспомогательные строения (например, сарай или дровяник) – укажите их в предварительном договоре.
  3. Предварительный договор регистрировать в Росреестре не нужно.
  4. Предъявите предварительный договор в банк, чтобы быстрее получить одобрение по ипотеке.

Источник: https://kapremont.expert/zemlya/kuplla-prodazha-z/zaklyuchaem-predvaritelnyj-dogovor.html

В каких случаях нужен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и без него?

Приобретение недвижимого имущества всегда сопряжено с рисками, ведь речь идет о крупных финансовых тратах.

При покупке земельного участка с домом риски возрастают, так как в процедуре задействовано несколько объектов недвижимости. Дабы минимизировать их, на этапе договоренности следует заключить предварительное соглашение с указанием обязательств сторон, а также сроков их исполнения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Когда необходим?

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем для того, чтобы зафиксировать свои намерения совершить сделку. Данный документ необходимо составить тогда, когда нет возможности оформить основную договоренность в текущий момент времени. Наиболее частые причины:

  • лицо, приобретающее недвижимость, не имеет в наличии необходимой денежной суммы для оплаты (например, может оформлять кредит либо копить нужные средства);
  • владелец не готов предоставить полный пакет документов, для его подготовки требуется время;
  • нет физической возможности оформить куплю-продажу.

Предварительное соглашение является способом закрепить согласие обеих сторон на совершение купли-продажи земельного участка с домом или без него. При этом у продавца появляются гарантии, что вторая сторона не откажется от сделки, а у покупателя – что продавец не изменит условия соглашения.

Законодательные нормы

В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения. По согласованию сторон предварительная договоренность может быть подкреплена внесением задатка (ч.4, ст.380 ГК РФ).

Читайте также:  Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника, какие документы нужны для отказа от доли в квартире, нотариальный отказ от доли в квартире

Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.

Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.

  • Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
  • Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
  • Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Отличия от основного соглашения

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом или без является первичным документом, на базе которого составляется основное соглашение.

В нем содержится информация об участниках сделки, предмете и сроках подписания главного договора купли-продажи земли (о нюансах оформления и заключения договора купли-продажи земельного участка читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами). Основные отличия обозначенных документов:

  1. Предмет. В первом случае предметом является намерение осуществить покупку-продажу объектов недвижимости, во втором – непосредственный объект сделки (дом и земельный участок).
  2. Срок вступления в силу. Предварительное соглашение начнет действовать с момента его подписания. Основной договор – после регистрации в Росреестре.
  3. Единственное правовое последствие первоначальной договоренности – возникновение обязательств заключения главной сделки.
  4. Оплата по предварительному договору напрямую невозможна, она допускается исключительно в счет будущих платежей (как авансовое перечисление или задаток).
  5. Первичный документ имеет временный характер в отличие от основного.
  6. Основной договор подлежит госрегистрации, первичный – нет.

Составление и заключение

Предварительное соглашение купли-продажи земли целесообразно составлять на определенный период времени, необходимый, например, для документальной подготовки или для выкупа участка (если он находится в обременении). В процессе составления и подписания документа следует учесть ключевые моменты:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что договор имеет силу только тогда, когда заключен в письменном виде;
  • предварительное соглашение должно содержать основные моменты договоренности сторон, в частности – предмет сделки (намерение купить конкретный земельный участок с обозначением конкретизирующей информации: местонахождения, площади, кадастрового номера);
  • обязательно в документе указывается цена объекта продажи (согласно ст. 555 ГК РФ);
  • если между участниками договора возникают разногласия по поводу стоимости земельного участка, соглашение нельзя считать заключенным;
  • в обязательном порядке продавец информирует покупателя о наличии обременения надела, если таковое существует; в соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ данный факт отражается в документе.

Документы

Прежде, чем заключить предварительное соглашение, необходимо подготовить полный пакет документов. Для составления и подписания соглашения потребуется:

  • свидетельство о наличии права собственности на продаваемый участок, технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, обозначающий границы земельного надела – межевой план; если разграничение не было выполнено ранее, потребуется осуществить межевание перед куплей-продажей;
  • акт согласования границ земельного участка с соседями;
  • документ, на основании которого продавец приобрел право собственности – договор купли-продажи, дарения, административный указ о передаче недвижимости в собственность, завещание и т.д.;
  • свидетельство об отсутствии ареста, обременения на участке – выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • разрешение на продажу других собственников, а также органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Содержание

Законодательство предъявляет определенные требования к составлению предварительного договора.

Он должен включать:

  1. Преамбулу. В ней содержится название документа, дата и место его подписания; информация об участниках сделки: контакты, паспортные данные, адрес прописки.
  2. Предмет соглашения. В данном разделе обозначается договоренность сторон о купле-продажи недвижимого имущества. Нужно подробно описать предмет будущего основного договора (адрес, границы, общая площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, наличие обременений и т.д.).
  3. Стоимость. Это обязательный пункт в документе. Цена может устанавливаться свободно на усмотрение продавца, ее не обязательно привязывать к рыночной или кадастровой стоимости.
  4. Информацию о задатке, если он был внесен.
  5. Срок заключения основного соглашения. Если данное условие не обозначено, автоматически предоставляется срок один год.
  6. В пункте “Права и обязанности сторон” следует прописать обязательство будущего подписания основного договора.
  7. В разделе “Ответственность” отмечается порядок действий в ситуации, если продавец или покупатель нарушит условия соглашения.
  8. Последний этап – обозначение сроков вступления договора в силу, возможность продления и расторжения. Реквизиты и подписи сторон.

Если надел с домом

Если земля приобретается вместе с жилыми постройками, нужно учесть, что эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой (о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, можно узнать здесь). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса, отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на которой возведено построение.

В ситуации, когда купле-продаже подлежит не все здание, а лишь его часть, проводится разграничение и последующее отчуждение соответствующей доли земельного участка.

Внимание: в договоре купли-продажи обязательно указывается передача права собственности не только на сооружение, но и на землю. В противном случае соглашение может быть признано недействительным.

Когда земельный участок продается вместе с домом, в предмете договора обозначаются еще и основные характеристики строения: общая и жилая площадь, количество этажей, комнат и т.д. Цена дома и земли, а также покупная стоимость указывается отдельно.

Важным моментом является оформление двух технических планов на каждый из объектов недвижимости. Чертежи и параметры двух объектов недвижимости запрещается включать в один документ. Стоимость также не может быть отображена в одной сумме, она должна обозначаться отдельно по дому и земельному участку. После прописывается цена всей сделки.

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

  • по вине покупателя – задаток остается у продавца;
  • по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Что меняется в списке документов?

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально.

При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Какие пункты добавляются?

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного.

В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком.

В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора. Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка.

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться.

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем осуществить покупку-продажу недвижимого имущества, регистрации не подлежит. Об этом говорится в п.

14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г.

Регистрации подлежит только непосредственный переход права собственности (о том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте здесь).

Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств по заключению соглашения купли-продажи недвижимого имущества. При этом его подписание не является основанием для возникновения имущественных отношений.

Дополнительным подтверждением серьезности намерений сторон может быть залог, при невыполнении обязательств в таком случае участники понесут финансовую ответственность.

Грамотный подход к составлению данного документа станет основой для удачного проведения сделки.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/dogovor/predvaritelnyj-d-s-domom-i-bez.html

Ссылка на основную публикацию