Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения

  • Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.
  • Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже.

Это быстро и бесплатно!

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

  1. При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).
  2. Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.
  3. Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

  • В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.
  • При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.
  • Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Нормативная база

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Порядок прекращения договорных обязательств регулируется Гражданским кодексом:

  • отдельными положениями главы 26 «Прекращение обязательств»;
  • главой 29 «Изменения и расторжения договора»;
  • 1,7 главы 30 «Купля-продажа».

Расторжение оформляется дополнительным соглашением. Закон предъявляет немного требований к этому документу. Соглашение должно быть составлено в той же форме, что и основной документ. Если он заверялся у нотариуса, то и дополнение к нему проходит нотариальную регистрацию.

  • обязательства сторон;
  • срок и порядок возврата денег;
  • порядок и срок возврата недвижимости, оформление отдельного акта;
  • возмещение убытков;
  • ответственность за нарушение установленных соглашением обязательств.
Читайте также:  Стоимость оформления дарственной на квартиру, обязательные расходы, госпошлина

Если квартира или деньги не передавались, это следует указать в тексте.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения

Когда договор расторгается по соглашению сторон, необходимо оформление дополнительного соглашения. Оно подтверждает волю участников сделки, направленную на прекращение договорных обязательств. Иначе не исключена ситуация, когда один из участников обратится в суд с требованием об исполнении договора, который был расторгнут. Подписанное соглашение нивелирует описанный риск.

Так, в ст.450 ГК РФ сказано, что на любой стадии оформления сделки стороны могут отказаться от своих обязательств по обоюдному согласию.

Если же тот же продавец не согласен с отменой продажи ввиду одностороннего желания, вопрос можно решить уже в судебном порядке. Но опять же сделать это можно только при наличии веских доказательств, которые подтвердят либо же существенное нарушение условий договора, либо же иные обстоятельства, ввиду которых сделка не может быть завершена.

Кстати, ч.4 ст.450 ГК РФ предполагает, что в подобной ситуации инициатор расторжения договора будет добросовестным по умолчанию. В реальной жизни это не всегда соблюдается и ведет к судебным разбирательствам.

Вопросы при расторжении ДКП недвижимости

Участники купли-продажи квартиры имеют возможность расторгнуть заключенный договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации или на условиях, прописанных в документе.

Конкретные сроки отмены сделки не установлены (кроме исковой давности), но процедура аннулирования после государственной регистрации перехода права собственности имеет место быть только в том случае, если действие договора не прекратилось, например:

  • стороны не в полном объеме исполнили взаимные обязательства;
  • жилье не было передано фактически;
  • оплата стоимости недвижимости не производилась.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения

Соглашение о расторжении заключается в том же виде, что и договор (письменная форма) и подлежит обязательному официальному заверению нотариусом.

К уполномоченным регистрирующим органам относятся Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

В гражданском законодательстве содержатся определенные основания для расторжения купли-продажи, а именно:

  • Обоюдное соглашение сторон (ст. 450 ГК РФ).
  • Решение судебного органа ввиду требования заинтересованного лица.
  • Односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ).
  • Случаи, предусмотренные в тексте договора.
  • Форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, военные действия, теракт и др.).

Стоит учитывать то, что одного соглашения сторон для аннулирования сделки может быть недостаточно.

Пример

Гражданин Походин (покупатель) и Гражданин Лихачев (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры. После сбора необходимых документов сведения были поданы на регистрацию в МФЦ. По истечении 9 дней (ст. 16 ФЗ от 13.07.

2015 №218 ФЗ), новый владелец жилья получил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая свидетельствовала о правах собственника.

Гражданин Лихачев по передаточному акту передал квартиру покупателю, а Гражданин Походин оплатил стоимость имущества.

По истечении месяца было принято обоюдное решение о расторжении достигнутых договоренностей, и стороны направили в регистрирующий орган соглашение.

В аннулировании сделки было отказано, так как все обязательства исполнены, и действие договора прекратилось.

Для того чтобы вернуть первоначальное положение, гр-н Походин и гр-н Лихачев могут совершить новую куплю-продажу, в которой продавец и покупатель поменяются местами.

Лица, расторгающие сделку по взаимному желанию, не обязаны сообщать кому-либо причины и мотивы такого решения.

Договор купли-продажи может быть признан недействительным по следующим основаниям (ст. 166 ГК РФ):

  • Решение суда — оспоримая сделка (несоблюдение необходимой формы документа).
  • Без постановления судебной инстанции — ничтожный акт, например, совершенный недееспособным гражданином.

Недействительность договора и его расторжение — это разные правовые процедуры, хоть и каждая из них приводит к прекращению отношений.

Отличительные особенности признания купли-продажи недействительной заключаются в следующем:

  • Недействительный договор не порождает юридических последствий, неправомерен с момента совершения (ст. 167 ГК РФ).
  • Сделка выполняется с нарушениями требований действующего законодательства.
  • Срок, установленный для защиты нарушенных интересов (исковая давность) по оспоримым актам составляет — один год, для ничтожных — три года.

Также разница недействительности и расторжения купли-продажи состоит в том, что:

  • если сделка недействительна, то каждая из сторон обязана возвратить полученное по ней имущество;
  • при расторжении заинтересованные лица не имеют возможности требовать возврата уже исполненного ими по обязательствам до момента аннулирования акта.

К примеру, когда покупатель произвел оплату стоимости жилья, а продавец не передает квартиру, приобретатель вправе прекратить отношения. При этом продавец не обязан возвращать полученные деньги, так как они были внесены до момента отмены договоренностей.

  • Период исковой давности, установленный для расторжения купли-продажи в судебном порядке, составляет три года после регистрации права собственности на недвижимое имущество.
  • Купля-продажа квартиры может быть расторгнута по взаимному соглашению сторон, при этом законодателем внесена оговорка — если иное не установлено законом или договором.
  • Для аннулирования такого рода сделок стоит учитывать:
  • Произведена ли государственная регистрация перехода права собственности. Если документы поданы на регистрацию, а процесс еще не завершен, участники вправе направить в уполномоченный орган заявление о прекращении регистрации.
  • Когда правомочия нового владельца официально зарегистрированы, следует составить акт о расторжении и передать его для заверения в отделение МФЦ или Росреестра.
  • Расторгнуть можно только тот договор, обязательства по которому не исполнены, например, не оплачена стоимость жилья по договору. В противном случае аннулирование невозможно.

Причины отмены сделки могут быть различны: потеря денежных средств, срыв планируемого переезда в другой город и др. О мотивах своих действий граждане никого не обязаны ставить в известность, главное, чтобы их решения были добровольными и взаимными.

  1. Лица, желающие отменить заключенный договор, могут оформить обратную куплю-продажу квартиры после расторжения предыдущего договора.
  2. Таким документом, как соглашение о расторжении договора купли-продажи, можно назвать акт, составленный по обоюдному и добровольному решению лиц, который является основанием прекращения ранее заключенных отношений.
  3. К соглашению о расторжении договора купли-продажи предъявляются следующие требования:
  • Указание паспортных данных участников процесса, а также их представителей, если таковые имеются.
  • Обязательна ссылка на договор, подлежащий расторжению.
  • Стоит охарактеризовать объект недвижимости, в отношении которого производилась купля-продажа (площадь, кадастровые данные, адрес местонахождения).
  • Формы соглашения и договора должны быть одинаковыми.
  • Когда право нового собственника квартиры официально удостоверено, участники сделки обязаны заново произвести государственную регистрацию перехода прав.
  • В документе важно прописать обязанности продавца и покупателя о возврате приобретенного имущества (квартира, денежные средства), сроки и порядок совершения данных действий.
  • Наличие подписей каждой стороны соглашения.

Договор купли-продажи будет считаться расторгнутым с момента внесения соответствующей записи в Единый госреестр недвижимости.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи возможно только по решению суда и в определенных случаях (ст. 450 ГК РФ):

  • Существенное нарушение условий сделки, которое влечет значительный ущерб, и гражданин лишается того, на что рассчитывал, заключая договор.
    К таким нарушениям можно отнести нежелание продавца выселяться из квартиры, неуплата покупателем стоимости жилья.
  • Если возможность аннулирования предусмотрена самим документом.

Законодателем предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договоренностей, но только с согласия второй стороны или в судебном порядке. Данное положение должно содержаться в соглашении купли-продажи.

  • Для отмены инициатор направляет другому лицу
  • уведомление об аннулировании сделки
  • , которая расторгается с момента получения такого документа (

ст. 450.1

ГК РФ).

Сторона, предпринимающая действия для одностороннего расторжения договора, должна действовать разумно и добросовестно.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, процесс и основания для расторжения

Договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе продавца в следующих случаях:

  • Покупатель не оплачивает стоимость отчуждаемой квартиры.
  • Приобретатель необоснованно отказывается принимать жилье в установленный срок.

При официально удостоверенных полномочиях нового владельца, одностороннее расторжение может производиться только в судебном порядке. Лицу, подающему иск, стоит учитывать, что на него возлагается обязанность доказывания тех фактов, на которые он ссылается.

  1. Если право собственности официально не зарегистрировано, а договор предусматривает соответствующую возможность, то продавец в уведомительном порядке может отказаться от исполнения обязательств.
  2. Задаток (денежная сумма, вносимая как гарантия исполнения сторонами условий сделки) не возвращается покупателю, когда договор аннулируется по его вине.
  3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке покупатель может по личной инициативе ввиду следующих причин:
  • Продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры.
  • Жилье фактически не передано.
  • Недвижимое имущество переходит к приобретателю в виде, который не соответствует договоренностям, например, не произведены ремонтные работы.

При расторжении договора купли-продажи по вине продавца, последний обязан вернуть задаток покупателю (если таковой имел место быть) в двойном размере.

Когда сделка аннулируется по обоюдному решению, задаток возвращается той стороне, которая его внесла. Штрафные санкции в виде двойных выплат не начисляются.

Для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке необходимо собрать пакет документов и соблюсти определенный порядок действий, а именно:

  • Перед обращением в суд важно направить другой стороне заказным письмом предложение об аннулировании договоренностей. Дождавшись ответа или не получив его в течение 30 дней, можно подавать исковое заявление (ст. 452 ГК РФ).
  • К иску необходимо приложить:
    • квитанцию об оплате государственной пошлины;
    • договор купли-продажи;
    • документ, подтверждающий отправление требования о расторжении;
    • расписку, документ о расчетах (если производились) и иные сведения, запрашиваемые судом.
  • Собранная документация должна быть подана в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости в отношении, которого оформлялась купля-продажа (ст. 30 ГПК РФ).
  • В течение 5 дней решается вопрос о принятии иска — при положительном вердикте назначаются предварительное заседание, а после судебное разбирательство.
  • Постановление суда о принудительном расторжении договора и возврате квартиры/денежных средств вступает в законную силу в течение одного месяца, если оно не будет обжаловано.
  • На основании вынесенного решения истец обращается в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности.

Уплаченные по договору денежные средства можно возвратить или взыскать в принудительном порядке через службы судебных приставов не ранее, чем постановление суда вступит в законную силу.

Исковое заявление

Соглашениео расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2019 года

04 мая 2019 года Белгородская область, город Белгород

Источник: https://OffshoreFinance.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2020 году — образец, ипотека

Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.

Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.

Но нормы общепринятого характера касательно сделок с разной недвижимостью таковы, что одностороннее расторжение неосуществимо. Тем более, когда осуществлена регистрация полученного права собственником.

Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Читайте также:  Как правильно купить квартиру в новостройке – пошаговая инструкция

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Когда позволительно расторгать заключенный договор при покупке или продаже недвижимости? Бланк такого соглашения можно скачать здесь.

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

  • Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.
  • Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.
  • Например:
  • значительные нарушения сделки;
  • не выполнение обязательств;
  • изменившиеся обстоятельства и т.д.

Основные понятия

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Зачастую эти понятия анализируются как синонимы, но меж ними есть существенные различия.

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.

По ст.558 ГК РФ с 1.03.2013 регистрировать непосредственно договор сейчас не нужно. Но подлежит обязательной госрегистрации передача права собственности (п.1 ст.551 ГК).

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

Если одна из участвовавших сторон решает расторгнуть подписанный договор уже после завершенной регистрации, то без судебного урегулирования не обойтись.

И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Можно, конечно, подать иск о возвращении исполненного, но не факт что исковое требование будет удовлетворено.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

  1. До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).
  2. Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.
  3. Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.
  4. Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.

Если регистрация уже осуществлена, потребуется обратная сделка, когда продавец станет покупателем, а покупатель наоборот продавцом.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Нормативное регулирование

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

ст.450 Допустимые основания для расторжения
ст.451 Расторжение по видоизменению обстоятельств
ст.452 Порядок осуществления расторжения
ст.453 Появляющиеся последствия расторгнутых сделок

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Гражданский Кодекс указывает, что договор может аннулироваться исключительно в течение своего действия.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

По соглашению сторон

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

В качестве примера образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

К тому же стороны при расторжении договора и не обязаны возвращать уже полученное. Оптимальный вариант в таком случае заключение обратного договора купли-продажи.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

В одностороннем порядке

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Для этого отправляется письменное предложение с соответственной просьбой. При отказе или отсутствия ответа в положенный срок инициируется исковое производство.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

  • отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
  • обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
  • заключение сделки с недееспособным субъектом;
  • свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Оплата подтверждается документально, а именно:

  • банковской выпиской;
  • распиской;
  • квитанцией об уплате через кассу и т.д.

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:

Сделку расторгнуть B воротить продавцу ранее отданное имущество
Признать законность сделки И обязать покупателя уплатить сумму по договору вместе с неустойкой в пользу продавца
  • Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.
  • Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.
  • Видео: расторжение договора купли продажи — неоплата

    Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

  • При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.
  • Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.

Расторжение ДКП по решению суда как таковое не является основанием для прекращения полномочий покупателя на распоряжение имуществом.

Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.

Признание документа недействительным

Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.

Стороны должны возвратить все полученное в рамках сделки, а иногда и компенсировать нанесенный ущерб (ст.167 ГК).

Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:

  • документ нарушает законодательные нормы;
  • одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
  • договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
  • сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
  • договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
  • сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
  • иные случаи.

Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.

При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:

  • неожиданность возникновения;
  • непреодолимость;
  • значительный ущерб для стороны;
  • воздействие на интересы обеих сторон.

Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.

Возникающие сложности

Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.

Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.

Еще один важный момент касается оплаты. В типовом договоре о купле-продаже имеется пункт, по какому покупатель отдает деньги после регистрации в Росреестре.

И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.

В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.

По ст.395 ГК возможно получить не только плату, но и компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Такая норма подтверждена Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010.

Во избежание спорных ситуациях желательно прописать в ДКП конкретные условия, при каких договор прекращает свое действие.

Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.

Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.

Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102).

Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.

Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя.

Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.

Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации — подробности!

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации имеет множество важных нюансов и особенностей, с которыми нужно обязательно ознакомиться каждому гражданину, решившему в силу тех или иных обстоятельств прибегнуть к участию в таком разбирательстве. Рассматриваемое мероприятие является довольно сложным, но в целом, при наличии на то веских законных оснований, выполнимым.
Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

По закону запрещается инициировать расторжение договора исключительно по требованию одного из участников, однако и из этого положения есть свои исключения. С особенностями рассматриваемого процесса вам предлагается ознакомиться далее.
Договор купли продажи недвижимости

Общие сведения о процедуре

В случае расторжения договора, вне зависимости от того, связан ли он с куплей-продажей недвижимости или с чем-либо еще, его положения прекращают действовать, а любого рода правовые отношения между участниками сделки нивелируются.

Однако одного лишь желания участника договора для его расторжения недостаточно. Это можно сделать либо при взаимном согласии покупателя и продавца, либо же в судебном порядке. При этом форма расторжения договора должна соответствовать форме его первоначального заключения, т.е. иметь письменный вид.

На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами.

Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд.

При этом закон не обяжет продавца возвращать задаток недобросовестному покупателю.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Скачать текст

Глава 29 ГК РФ. Изменение и расторжение договора

Правовые аспекты расторжения договоров купли-продажи

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

Порядок расторжения договора может основываться как на обоюдном решении, так и по желанию одной стороны. Эти моменты закреплены положениями 450-й ст. ГК. Порядок одностороннего расторжения договора регулируется 452-й ст. ГК.

Односторонний порядок проведения процедуры через суд допустим, если:

  • вторая сторона сделки грубо нарушила условия договора;
  • имеют место обстоятельства, предусмотренные договором либо законодательными положениями.

Обращаться в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке можно только после предварительного обращения ко второй стороне с предложением нивелировать сделку и получения отказа либо же отсутствии ответа в срок, закрепленный договором (при отсутствии таких условий – спустя 30 дней).
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства

Из 453-й ст. ГК следует, что после выполнения сторонами условий сделки, один ее участник не может требовать от второго расторжения договора либо внесения изменений в его содержание.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Основания для этого могут определяться только условиями непосредственно договора либо актуальными положениями законодательства. То есть возможностей для расторжения сделки после ее регистрации и передачи недвижимости в собственность другому лицу практически не остается.

Однако, обратившись к 558-й ст.

ГК, становится понятно, что при заключении сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости и подлежащих процедуре регистрации, возможность расторжения договора в большинстве случаев появляется у его участников именно после завершения регистрации сделки. Появляется своего рода правовое противоречие, требующее сугубо индивидуального рассмотрения с учетом всех имеющихся нюансов.

  • В случае если участникам сделки удается достичь взаимного соглашения по ее расторжению, им нужно составить новый договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны меняются местами.
  • Таблица. Статьи по делу
  • СтатьяПоложения
    450 ГК Общий порядок расторжения договоров
    452 ГК Порядок расторжения договора в одностороннем порядке
    453 ГК Права сторон по распоряжению имущества, полученного по договорам
    558 ГК Положения в отношении сделок, подлежащих регистрации

Признание договора недействительным

Признание договора недействительным

При отсутствии возможности расторгнуть договор, его можно попробовать признать недействительным. Суть этих действий различается, однако их результат одинаков – сделка прекращает действовать, ввиду чего обязанности ее участников становятся неактуальными.

Однако последствия такого решения будут отличаться от последствий официального расторжения договора. Так, виновную сторону обяжут компенсировать ущерб, причиненный второй стороне вследствие признания договора недействительным.

Основания для отнесения сделки к данной категории следующие:

  • наличие в теле договора нарушений действующих законодательных норм и прочих актуальных нормативных актов;
  • заключение сделки с участием гражданина, неспособного руководить совершаемыми действиями (преклонный возраст, алкоголизм, психические расстройства и т.п.);
  • составление договора с участием несовершеннолетнего в условиях отсутствия законного представителя;
  • принуждение гражданина к подписанию сделки на фоне угроз, введения в заблуждение, сложных жизненных обстоятельств и т.п.;
  • мнимость/притворность сделки;
  • иные ситуации, требующие индивидуального рассмотрения.
    Если договор заключен, а недвижимость уже отошла новому хозяину, вопрос расторжения договора придется решать через суд

Сложности расторжения договора после регистрации

После передачи недвижимости в собственность нового хозяина, расторгнуть договор будет сложнее, нежели до момента его регистрации. Право досрочной отмены сделки сохраняется лишь в период действия договора, т.е. до момента исполнения сторонами их обязательств.

В случае же частичного исполнения договора в условиях проведенной регистрации, сделку можно расторгнуть, однако прямых оснований для возврата имущества по умолчанию в такой ситуации не будет.

Чтобы вернуть недвижимость, необходимо отметить данный момент непосредственно в договоре либо в теле добровольного соглашения, заключаемого сторонами совместно. При иных обстоятельствах нужно будет разбираться в суде.

Рассчитывать на простое и быстрое решение проблемы в таком порядке не приходится.

Порядок расторжения договора

Составляя иск, нужно требовать не только непосредственно расторжения договора, но и возврата предмета сделки, т.к. имущества. Суд может удовлетворить лишь то, что напрямую затребовал истец. Соответственно, вынося решение о расторжении договора, судьба имущества одновременно с этим не решается, если истец не затребовал рассмотрение данного момента в своем иске.

Образец иска о расторжении договора купли-продажи. Скачать бесплатно

Образец иска о расторжении договора купли-продажи

Таким образом, чтобы выиграть дело, продавец должен указать в своем заявлении сразу 2 главных требования. Во-первых, о расторжении сделки, четко обосновав этот момент. Во-вторых, о возврате переданной покупателю недвижимости.

При наличии факта существенных нарушений прав одной из сторон, потерпевший может обратиться в суд с иском о компенсации расходов, возмещении морального ущерба и иных издержек.

Сопутствующие расходы

Положения 333.19-й ст. НК обязывают сторону, подающую имущественный иск на рассмотрение суда, оплачивать государственную пошлину, размер которой определяется в соответствии с оценочной стоимостью спорной собственности. Одновременно с этим, в соответствии с 333.20-й ст. НК, должна быть уплачена пошлина, установленная для исков имущественного характера.

Таблица. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями

УсловиеРазмер пошлины 
1) при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей;
2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
3) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для физических лиц — 300 рублей;
для организаций — 6 000 рублей;
4) при подаче надзорной жалобы в размере государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления неимущественного характера;
5) при подаче искового заявления о расторжении брака 600 рублей;
6) при подаче заявления об оспаривании (полностью или частично) нормативных правовых актов (нормативных актов) государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, органов местного самоуправления, государственных корпораций, должностных лиц, а также заявления об оспаривании ненормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации: для физических лиц — 300 рублей;
для организаций — 4 500 рублей;
7) при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц — 300 рублей;
для организаций — 2 000 рублей;
при подаче заявления по делам особого производства 300 рублей;
9) при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера;
11) при подаче заявления о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда 2250 рублей;
12) при подаче заявления об обеспечении иска, рассматриваемого в третейском суде 300 рублей;
13) при подаче заявления об отмене решения третейского суда 2 250 рублей;
14) при подаче заявления по делам о взыскании алиментов 150 рублей. Если судом выносится решение о взыскании алиментов как на содержание детей, так и на содержание истца, размер государственной пошлины увеличивается в два раза;
15) при подаче заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок: для физических лиц — 300 рублей;
для организаций — 6 000 рублей.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи разного рода недвижимости крайне сложно, но, при наличии на то оснований, установленных непосредственно условиями сделки либо действующими законодательными нормами, можно рассчитывать на положительный исход.

Главное в этой ситуации – доказать свою правоту. В целом же специалисты рекомендуют по возможности инициировать расторжение рассмотренного договора до момента его регистрации – так проще и быстрее.

Однако при любых обстоятельствах заинтересованной стороне придется приводить четкие и аргументированные доводы в свою пользу.

Видео – Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Источник: https://law-world.ru/yuridicheskaya-praktika/sdelki-s-nedvizhimostyu/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Ссылка на основную публикацию