Расторжение договора купли-продажи земельного участка или иск в суд

13.12.2019 Расторжение договора купли-продажи земельного участка или иск в суд

Внесудебные способы расторжения

По соглашению сторон

Один из самых простых путей прекращения договорных отношений. Расторжение происходит письменно, то есть в той же форме, в которой была заключена купля-продажа.

Если ее предметом выступает недвижимость, то закон требует только письменной формы. Однако, если стороны не посещали нотариуса при заключении основного контракта, то расторжение также не заверяется юристом.

Если одна из сторон соглашения не согласна с его прекращением, то расторжение происходит в судебном порядке.

Когда сторона пришли к мнению, что отношения необходимо заканчивать, они должны обсудить все нюансы процедуры. В частности, нужно:

  • обсудить все возможные варианты;
  • подготовить, ратифицировать соглашение о расторжении;
  • зафиксировать этот факт в Росреестре.

В процессе расторжения по договоренности между сторонами, возвращается то, что было получено при сделке. Продавец передает деньги, уплаченные за участок земли, а покупатель – имущество, полученное при заключении договора.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка или иск в судОдносторонняя воля стороны правоотношения

Инициатор может постараться без привлечения суда мирно расторгнуть договор, даже при условии, что вторая сторона не проявляет никакого желания. Но на практике, этот способ используется, когда участник договора не выполняет по нему обязательств. Расторжение состоят из последовательных этапов:

  1. Обсуждение вариантов разрешения спорной ситуации. Если на участника не подействуют переговоры, и он будет вести себя в сделке недобросовестно, то расторгать договор необходимо в одностороннем порядке. И делать это будет потерпевшая сторона.
  2. Участник, недовольный действиями виновника, оформляет претензию. Это письменный документ, в котором указывается требование ко второй стороне, указывается срок ответа на письмо. Претензия выступает доказательством того, что потерпевшая сторона прилагала усилия для того, чтобы решить дело мирно, путем переговоров, без вмешательства судебной инстанции. И направление претензии не всегда право потерпевшего. Закон в ряде ситуаций устанавливает императивный порядок соблюдения урегулирования спора до суда. Претензия передается второй стороне лично или через почту.
  3. Участник сделки составляет 2 копии заявления о расторжении договорных отношений, а также оформляет от них отказ.
  4. Первая копия заявления передается в Росреестр. Вторая – участнику договора. В заявлении сторона фиксирует, по каким причинам произошло расторжение, а также перечисляются в связи с этим необходимые правовые действия сторон. После составления этих бумаг продавец возвращает обратно деньги.

Это основания, которые позволяют не привлекать суд к расторжению. Методы имеют преимущества. Во-первых, истец избегает ненужных трат на судебные издержки. Во-вторых, экономит время. Но не всегда получается избежать вмешательства суда

Но отказ от договора по желанию стороны, в одностороннем порядке не всегда возможен. На это должны существовать определенные основания. Ими могут выступать:

  • условия соглашения не соблюдаются покупателем или продавцом;
  • продавец отказывается предоставить участок земли покупателю;
  • покупатель не перечисляет за земельный надел деньги;
  • продавец обманул покупателя относительно площади земельного участка, ВРИ, назначения и категории земли.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона покупателя

После регистрации, как показывает практика, у покупателя гораздо больше причин быть недовольным действиями продавца. Причины этого указаны в ст. 37 ЗК РФ:

  • продавец не проинформировал о том, что на участок наложены обременения;
  • строительство на земле невозможно;
  • получение покупателем недостоверной информации от продавца о качестве почвы;
  • не информирование покупателя о характеристиках участка, которые могли повлиять на его выкупную цену в сторону уменьшения;
  • не предоставление иных данных, которых можно считать объективными.

Если продавец столкнулся с этими трудностями, у покупателя существует несколько вариантов:

  • игнорирование выявленных нарушений с его стороны и бездействие;
  • уменьшение цены земельного надела и возврат покупателя денег, излишне уплаченных за имущество при совершении сделки;
  • требование о расторжении договора.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона продавца

Продавец расторгает договор в связи с неоплатой. Но суды по-разному решают этот вопрос. Например, по опыту судебной практики, некоторые инстанции утверждают, что необходимо подавать иск не о расторжении договорных отношений, а о взыскании денег за земельный надел.

Опыт судебной практики

Расторжение и решение об этом юридическом действии чаще всего приводит к спорам и разногласиям между сторонами правоотношения. В конфликте между продавцом и покупателем, истцом может быть каждый из них. При обращении в инстанцию по подсудности истец обязан:

  • подготовить и собрать необходимые бумаги, сопровождающие процесс и идентифицирующие личность сторон правоотношения;
  • передача иска в суд и сбор доказательств по делу;
  • участие в заседании суда: при необходимости каждая из сторон вправе обжаловать решение судебной инстанции в установленные законом сроки.

Исковое заявление пишется по правилам ст. 131 ГПК, если спор рассматривается не в АС РФ. Исковое заявление содержит реквизиты, прописанные в статье закона. Их включение должно быть обязательным в тексте документа. Иначе судья не возьмет дело к производству до устранения найденных недостатков.

В иске находят отражение пункты:

  • название суда и его адрес;
  • информация о сторонах: паспортные данные, контакты, место регистрации;
  • толкование обстоятельств спорного дела: указание на мельчайшие нюансы заключенной сделки, либо предварительного договора до его регистрации;
  • стоимость иска;
  • просьба к суду о признании договора расторгнутым;
  • список документов;
  • подпись и время составления иска.

Заявление оформляется в трех копиях. Одна передается в суд, вторая – ответчику. Обычно при этом используется почтовый канал.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка или иск в судПо какому основанию чаще всего расторгается купля-продажа земли в суде

Суд, рассмотрев фактические обстоятельства спорного дела, чаще всего признает совершенную сделку недействительной. Но на это должны быть причины. Они зафиксированы с ГК РФ:

  • купля-продажа земельного участка скрывает реальные мотивы, какими руководствовались стороны при подписании одноименного договора;
  • один из участников при заключении соглашения не имел дееспособности;
  • продавцу не было 18 лет, то есть он не достиг возраста совершеннолетия;
  • сделка была совершена под влиянием угрозы, насилия, шантажа иных действий, носящих противоправный характер;
  • договор неграмотен с юридической точки зрения.

Как расторгнуть договор, если земельный надел был приобретен с ипотеку

Никто не может отказать сторонам в расторжении договора, если его предмет приобретался с использованием заемных банковских денег. Но ситуация несколько усложняется.

И это заключается в том, что продавец и покупатель выступают не единственными участниками правоотношений: к ним еще присоединяется банк. Это кредитное учреждение, заключившее с покупателем ипотечный договор.

Он означает, что заемщик приобретает участок земли на условиях платности и возвратности. А также возмездности. Алгоритм действий при расторжении такой:

  1. Банк уведомляется о том, что ипотека должны быть пересмотрена из-за того, что купля-продажа расторгается.
  2. При этом прекращение отношений между сторонами возможно, как по их согласию друг с другом, так и по суду.

Когда договор будет расторгнут, доказательства этого нужно предоставить в банк.

Расторжение предварительного договора

В купле-продаже недвижимости распространено заключение предварительных договоров. Эти соглашения необходимы для того чтобы понимать добровольность сторон по отношению друг к другу и занимаемой ими позиции.

Иными словами, это соглашение выступает своеобразной гарантией того, что основной договор будет в будущем подписан с указанием срока, по истечении которого свершится юридическое действие. Но и предварительный договор подвергается расторжению.

Получается, что отношения между сторонами, складывающиеся по поводу приобретения земельного участка, могут быть прекращены до регистрации купли-продажи.

Предварительный договор заключается, если в сделке предусматривается аванс. Но основных правовых последствий этот документ не влечет, а он подразумевает уверенность сторон друг к другу.

При расторжении покупатель захочет вернуть аванс. И это нормальная позиция. Но стоит в этой ситуации внимательнее относиться к определениям, прописанным договором.

Не стоит аванс называть задатком, поскольку, в отличие от первого платежа, он не возвращается.

Предварительный договор расторгается при помощи соглашения, заключенного дополнительно. К процессу не привлекается нотариус, а также регистрирующий орган. Но если одна сторонам заупрямится, даже при условии отсутствия между покупателем и продавцом основного договора, придется обращаться в суд. То есть это происходит тогда, когда договоренность между участниками сделки отсутствует.

Дополнительное соглашение, суть которого состоит в расторжении предварительного договора, составляется после подписания договора, но до стадии его регистрации в Росреестре. Суть соглашения состоит в том, что в этом документе участники прописывает, что договор недействителен.

Соглашение о расторжении дополнительного соглашения

Требования к форме документа сосредоточены в ст. 452 ГК РФ. По этому соглашению, оно составляется в форме письменного соглашения. Если основной договор составляется в присутствии нотариуса, соглашение о расторжении также заверяется у нотариуса.

Стандартное соглашение включает следующие пункты:

  • наименование;
  • место и дата составления;
  • информация о сторонах договора купли-продажи;
  • условия прекращения купли-продажи;
  • период прекращения;
  • итоги прекращения;
  • подписи сторон.

Когда договор подается на регистрацию, но отметка еще не проставлена, нужно подавать совместное заявление в органы Росреестра. В этом документе продавец и покупатель прописывают желание о прекращении регистрационного процесса за ненадобностью регистрации.

Если на расторжении одна из сторон не согласна необходимо обращаться в суд. Но в любом случае если регистрационный процесс запущен, необходимо оповестить Росреестр о новых обстоятельствах.

скачать пример соглашения о расторжении договора купли-продажи [19.61 KB]

Последствия расторжения

По ст. 453 ГК РФ расторжение купли-продажи заканчивает обязанности сторон по отношению друг к другу. В судебной практике часто встречаются дела, где решение принимается в пользу материальных благ и переходу их в исходное состояние. То есть покупатель возвращает земельный надел, а продавец выплачивает деньги.

В ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договорных отношений, без суда обойтись не получится. В этой ситуации необходимо грамотно составить иск. При необходимости – нанять юриста.

Источник: https://prozemlu.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Расторжение договора купли продажи земельного участка

Расторжение договора купли-продажи земельного участка или иск в суд

Общие сведения

Понятие договора купли-продажи содержится в ст. 454 ГК РФ. Кроме того, Гражданский кодекс регулирует порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Инициировать процедуру расторжения может любая из сторон – как покупатель, так и продавец. Есть аналогичные полномочия у третьей стороны, которой в данном случае выступает суд.

В нормативных актах есть лишь две причины, по которым возможно расторжение ДКП:

  • нарушение существенных условий соглашения;
  • по другим основаниям, предусмотренным законом.

К дополнительным причинам относят отказ от выполнения обязательств или изменение существующих обстоятельств. На практике причиной прекращения договора является именно отказ одной из сторон выполнить указанные обязательства.

Способы расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи земли можно только тем же способом, с помощью которого он был заключен. Если стороны оформили документ без нотариального подтверждения, то и соглашение о расторжении не нужно заверять. В случае, когда второй участник сделки отказывается расторгать договор, процедура может быть осуществлена в одностороннем порядке или через суд.

По соглашению

Продажа земельного участка может оказаться невыгодной или неосуществимой из-за определенных обстоятельств. И если сделка уже заключена, то сторонам необходимо расторгнуть договор. При наличии согласия участников нужно:

  • обсудить все нюансы процедуры;
  • составить и подписать соответствующее соглашение;
  • зафиксировать расторжение ДКП в Росреестре.
Читайте также:  Как признать человека умершим в суде - сроки, порядок, последствия

Также осуществляется возврат денежных средств в сумме, которая указана в договоре купли-продажи.

Одностороннее расторжение

Сделка купли-продажи может быть расторгнута инициатором в одностороннем порядке, то есть, без привлечения суда. Как правило, этот способ используют только в том случае, когда вторая сторона не выполнила определенных обязательств. Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Сначала стороны должны обсудить варианты разрешения спорной ситуации. Если выход не найден, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Далее пострадавшая сторона обязана оформить претензию с требованием выполнить условия. Претензию направляют второй стороне.
  3. Затем пострадавший участник сделки должен письменно оформить отказ от выполнения обязательств и заявление о расторжении договора (два экземпляра).
  4. Одно заявление предоставляют в Росреестр, второе – второму участнику соглашения.

В заявлении обязательно нужно указать все причины, повлекшие за собой расторжение договора. Необходимые юридические действия (перерегистрация права собственности и т. д.) осуществляются только после того, продавец вернет деньги за земельный участок.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

В судебном порядке

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в суде нередко используют не только при спорах и конфликтах сторон, но и для взыскания дополнительной компенсации. Истцом может выступать как покупатель земельного участка, так и продавец.

Действия истца должны быть следующие:

  1. Подготовка и сбор документов.
  2. Обращение в суд с иском и доказательствами по делу.
  3. Участие в судебном заседании. При необходимости любая из сторон имеет право обжаловать судебное решение в установленные законом сроки.

Исковое заявление о расторжении договора содержит следующие пункты:

  1. Название и адрес судебного органа.
  2. Сведения о сторонах – ФИО, паспортные данные, контактные телефоны.
  3. Описание обстоятельств дела. Истец обязан указать все подробности сделки, а также основания для ее расторжения. Иск должен включать сумму, которую ответчик должен вернуть. Это может быть не только сумма, переданная по соглашению, но и определенная моральная компенсация.
  4. Требование признать договор расторгнутым, а ответчика обязать выплатить указанное количество денег.
  5. Перечень документов.
  6. Подпись, дата.

Исковое заявление оформляют в трех экземплярах. Один документ передают в суд, второй остается у истца с отметкой о принятии, а третье заявление следует отправить ответчику для ознакомления.

Недействительность ДКП

Любой юридически оформленный документ может быть признан недействительным (или ничтожным) при наличии определенных обстоятельств. Основания могут быть следующие:

  • притворная сделка (купля-продажа скрывает реальное соглашение сторон);
  • один из участников был недееспособен на момент заключения договора;
  • один из участников был несовершеннолетним;
  • договор был оформлен в результате угроз, насилия или шантажа;
  • юридически неграмотное составление соглашения.

Факт недействительности документа должен быть доказан в судебном порядке.

Соглашение о расторжении ДКП

Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.

Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:

  • название;
  • место и дату составления;
  • сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
  • условия прекращения договора купли-продажи;
  • дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
  • последствия прекращения ДКП;
  • подписи участников.

Заключение

Договор купли-продажи можно расторгнуть, если одна из сторон не выполняет своих обязательств или по причине изменения обстоятельств. Осуществление процедуры зависит от наличия обоюдного согласия на прекращение сделки. Если один из участников отказывается расторгать ДКП, то нужно сделать это в одностороннем порядке или через суд.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка — Адвокат Ахмитшин Ринат Рашитович

  • В Завьяловский районный суд Удмуртской Республики
  • 427000, Удмуртская Республика, село Завьялово, улица Речная, дом 17
  • Истец: Черменина Римма Тимофеевна
  • 426000 Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Промышленная, дом 31, квартира 98
  • Представитель: Ахмитшин Ринат Рашитович
  • 426069 Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Нижняя, дом 18, офис 224
  • моб. 8 909 064 9292
  • Ответчик: Кузьмина Людмила Ивановна
  • 427000, Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Большая Венья, улица Механизаторская, дом 1
  • Цена иска: 300 000 рублей
  • исковое заявление
  • о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

Между Истцом (Покупатель) и Ответчиком (Продавец) заключен договор №01/114/2014-831 от 11.08.2014, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок, имеющий кадастровый номер 18:08:055001:1090, расположенный по адресу Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Большая Венья, улица Полевая, 32в, по цене 500 000 рублей.

  1. Земельный участок по акту приема-передачи был передан Истице 05 сентября 2014 года.
  2. После передачи земельного участка Истица обнаружила в нем следующие недостатки:
  3. — земельный участок расположен в границах охранной зоны ЛЭП-10 кВ – 11 метров по обе стороны проекции на землю крайних проводов.

При осмотре участка определить, что проходящие по нему линии электропередачи являются высоковольтными и их охранная зона составляет именно 11 метров Истица не могла в силу отсутствия у нее специальных познаний в области инженерии и юриспруденции. Более того, передача участка произошла после подписания спорного договора купли-продажи.

О наличии данного обременения Истица узнала лишь после получения градостроительного плана земельного участка. Поскольку ЛЭП проходят по середине земельного участка, с учетом охранной зоны строительство на участке жилого дома или иных построек без нарушения охранной зоны или противопожарных разрывов невозможно.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (абзац второй пункта 11 статьи 1 Земельного Кодекса РФ).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 стать 3). Таким образом, при разрешении спора относительно договора купли-продажи земельного участка следует руководствоваться специальными нормами, т.е. нормами земельного законодательства, а не общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе относительно сделок с недвижимостью.

По смыслу названной нормы негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора установлены за умышленное искажение информации о земельном участке.

Таким образом, существенными для дела обстоятельствами являются наличие у ответчика на момент совершения договора купли-продажи земельного участка достоверной информации об охранной зоне ЛЭП и вхождении в нее спорного земельного участка, предоставление ответчиком истцу заведомо ложной информации о спорном земельном участке, влияние заведомо ложной информации на принятие истцом решения о покупке спорного земельного участка.

Согласно п. 4 на момент заключения договора со слов Продавца, несущего ответственность за нижеуказанные сведения, не обременен правами третьих лиц, о которых стороны не могли знать на момент заключения настоящего договора.

Между тем, еще в Постановлении Главы Юськинской сельской администрации Завьяловского района Удмуртской Республики №78 от 25 июня 2000 года, на основании которого земельный участок был предоставлен Ответчику, было указано, что участок ограничен в пользовании (линия ЛЭП-10кВ).

Таким образом, Ответчик знала о существующих обременениях земельного участка, но о них Истице не сообщила. Ответчик предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009г.

№ 60 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в охранных зонах» в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Границы охранных зон определяются в соответствии с настоящими Правилами.

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются, в частности, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников.

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать садовые, огородные и дачные земельные участки, объекты садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).Охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи — в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии: для линий напряженностью до 1 кВ — 2 м., для линий напряженностью от 1 до 20 кВ – 10 м.

В соответствии со cт. 4 Федерального закона от 07.07.2003г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

  • Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
  • Следовательно, на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, разрешается возведение жилого дома и служебных строений к нему.
  • Поскольку земельный участок, имеющий кадастровый номер 18:08:055001:1090, расположенный по адресу Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Большая Венья, улица Полевая, 32в, имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, которые не были оговорены в самом договоре, следует считать установленным, что земельный участок не соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию, и не может быть использован истцом без несоразмерных расходов и затрат времени.
Читайте также:  Какие права дает прописка в квартире без права собственности?

После расторжения договора уплаченные по нему денежные средства подлежат возвращению другой стороне по правилам п. 5 ст. 453, ст. 1102 ГК РФ.

Требование Истицы о расторжении договора оставлено Ответчиком без внимания.

На основании изложенного просим суд:

  1. Расторгнуть договор №01/114/2014-831 от 11.08.2014 купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый номер 18:08:055001:1090, расположенного по адресу Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Большая Венья, улица Полевая, 32в
  2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца денежные средства в размере 300 000 рублей.

Приложения:

  1. Оригинал чек-ордера об оплате государственной пошлины.
  2. Копия доверенности.
  3. Копия договора купли-продажи.
  4. Копия акта приема-передачи.
  5. Копии расписок – 2 шт.
  6. Копия свидетельства о праве собственности.
  7. Копия постановления об утверждении градостроительного плана.
  8. Копия градостроительного плана.
  9. Копия постановления Главы Юськинской сельской администрации.
  10. Копия ответа Администрации Завьяловского района.
  11. Копия искового заявления с приложениями в 1 экз.

23.06.2015

___________________________ Р.Р. Ахмитшин

Источник: http://www.advokat-udm.ru/isk-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка

  • На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.
  • Содержание
  • Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:
  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке.
  • По решению судебного органа.

Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца.

Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние.

Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который  придаст ей юридическую силу.

Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях.

Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е.

передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.

Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.

Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке

Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка).

Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке.

По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.

Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

  • Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
  • Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли. 

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Покупатель в договоре указывает сумму больше, чем платит. Какие могут быть последствия в случае расторжения сделки?

Ольга27.08.2019 22:15

Здравствуйте! В случае расторжения договора Вы будете обязаны вернуть сумму, указанную в договоре, если договором не предусмотрено иное. Можете обратиться в нашу компанию, предварительно записавшись к нашим специалистам по телефону, указанному на сайте. Вам подберут подходящего специалиста и ознакомят со стоимостью услуг.

Пчелинцева Марина Владимировна28.08.2019 17:32

Задать дополнительный вопрос

Приходите на консультацию, мы Вам поможем.

Модестова-Хорст Светлана Владимировна29.08.2019 14:00

Задать дополнительный вопрос

  1. Какой срок отказа от покупки земельного участка имеет юридическое основание?

Елена20.08.2019 14:57

  • Срок —  до государственной регистрации перехода прав. 
  • В остальных случаях расторжение договора возможно в сулчае существенного нарушения условия продавцом.
  • Срок — 3 года с момента, когда Вы узнали о существенных нарушениях.
  • ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
  • 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
  • 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
  • 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
  • Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сазонов Сергей Владимирович20.08.2019 15:43

Задать дополнительный вопрос

ЧТО Я ДОЛЖНА ВЫПЛАТИТЬ ПОСТРАДАВШЕЙ СТОРОНЕ .ОТКАЗАВ ПРОДАВАТЬ УЧАСТОК?

татьяна19.08.2019 14:33

Здравствуйте! Если договор купли-продажи не заключен и Вы не обращались для регистрации сделки в регистрирующий орган, то Вы ничего не должны платить покупателю. Если договор заключен, то в нем должна быть указана компенсация в случае расторжения сделки. Если вторая сторона не согласна на расторжение сделки, то данный спор решается в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).

Тарасова Ольга Владимировна19.08.2019 18:46

Задать дополнительный вопрос

При возникновении сложностей, рекомендую обратиться к нашим специалистам.

20.08.2019 09:19

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте! При покупке сада продавец умолчал о наличии долга. Председатель угрожал отключить электричество, пока мы, новые хозяева не оплатим долг в размере 15-и тысяч рублей. Имеет ли председатель отключить электричество? Как быть с долгом?

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Расторжение договора купли продажи земельного участка после регистрации

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

  1. По соглашению сторон.
  2. По волеизъявлению продавца или покупателя.
  3. По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

  • несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
  • отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
  • отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
  • обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Расторжение договора по соглашению сторон

Причиной тому может быть резкое подорожание жилья, продажа без разрешения всех владельцев, обнаружение новых фактов о техническом состоянии и т. Но стоит помнить, что основания для ее расторжения будут влиять на исход дела.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости Под расторжением подразумевается досрочное прекращение. Однако, это можно сделать только до регистрации документа, если стороны не выполнили зафиксированные в нем договоренности.

В случае полного их исполнения расторжение договора уже невозможно. Но можно использовать другой способ — признать документ недействительным. Как правило, основные обязательства указываются в договоре. К таковым относится: расчет за жилье касается покупателя ; выписка из квартиры и ее передача касается продавца.

Также в договоре могут отображаться дополнительные обязательства — оплата продавцом коммунальных долгов, предоставление покупателем авансового платежа до определенной даты и др.

Чтобы более детально разобраться в этом вопросе стоит изучить образец договора купли-продажи недвижимости РК.

Что говорит закон? Статья ГК Казахстана предусматривает 3 варианта расторжения договора. По согласию сторон без привлечения суда. При согласии двух сторон аннулировать договор купли-продажи квартиры, составляется обоюдное соглашение, которое заверят нотариус.

Это самый простой способ расторжения сделки. Он предполагает прекращение еще неисполненного договора. Через суд, если имеются спорные моменты либо претензии. Иск может подавать как один, так и другой участник. Если между сторонами возник спор, тогда договор расторгается через суд.

Такая процедура имеет свои особенности, а именно: перед подачей иска в одностороннем порядке, следует пообщаться с другой стороной и объяснить причины своих действий — возможно обязательства будут исполнены.

Необходимо написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин; если на протяжении 30 дней другая сторона не предпримет шаги по урегулированию спора, можно отправляться в суд.

Читайте также:  Возмещение процентов по ипотеке при покупке квартиры: что такое налоговый вычет и кому он полагается по закону

Обратите внимание! Вместо 30 дней допустимо указание и другого срока. Поэтому следует тщательно прочитать договор. Одностороннее расторжение, когда один из участников отказывается выполнять условия договора. Человек может отказаться от договора даже при отсутствии претензий. Просто обстоятельства не позволяют выполнить его условия.

Также сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался. Важно знать! Об одностороннем отказе другой участник предупреждается не позже, чем за 1 месяц.

Договор на продажу квартиры расторгнут — что дальше? После оглашения постановления суда либо подписания соглашения обязательства сторон прекращаются. Признание договора расторгнутым дает право участникам требовать возмещения денег, имущества. Если причиной расторжения документа послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.

В решении суда должны указываться все проблемные моменты по каждому пункту договора. Какое влияние оказывает девальвация? После обесценивания казахстанской валюты по отношению к доллару, оказалось, что цена, отмеченная в договоре, стала меньше рыночной. Тогда продавец возможно пожелает разорвать договор и вернуть себе квартиру с целью ее дальнейшей продажи уже по новому курсу.

Но является ли девальвация достаточным основанием для расторжения документа? Чем это может обернуться для покупателя? В Гражданском Кодексе РК отсутствуют пункты, согласно которым рост валютных курсов признается основанием для расторжения договора. Подобные изменения вносятся лишь по разрешению сторон.

В законе также отмечено, что сделка с обязательной регистрацией признается совершенной с даты регистрации. Расторжение возможно по соглашению сторон или через суд по просьбе одной стороны, если другой участник существенно нарушил договор.

Нарушение считается существенным, если оно привело к такому ущербу, который в значительной мере лишил другую сторону того, что ей полагалось по договору. Таким образом, у покупателя, добросовестно выполняющего условия договора, нет причин для волнения.

Как признать типовой договор купли-продажи квартиры недействительным? Когда сделка признается недействительной, она автоматически аннулируется. Однако для подачи соответствующего иска требуются законные основания. Они прописаны в статье ГК.

Рассмотрим их детальнее. Отсутствует разрешение на проведение сделки. К примеру, продажей квартиры занимается не владелец, а его доверенное лицо. Однако в самой доверенности нет полномочий на ее продажу. Недееспособность продавца либо покупателя по причине душевной болезни.

Но в данной ситуации суд аннулирует договор, если будет подтверждено, что недееспособность человека наступила еще до совершения сделки.

Тогда человек сам должен обратиться в суд. В случае его смерти, подать в суд имеют право заинтересованные лица к примеру, дети. Одну из сторон ввели в заблуждение. К примеру, относительно качества квартиры. Договор не может быть аннулирован, если заблуждение явилось следствием халатности.

То есть, когда один из участников подписал договор с невыгодными условиями из-за определенных обстоятельств, а другая сторона воспользовалась этой ситуацией. Владелец — недееспособный человек либо ребенок, а договор подписан уполномоченным лицом с целью собственной выгоды.

Сделка совершена путем принуждения, обмана, применения силы. Представители сторон заключили между собой злостное соглашение, тогда как покупатель и собственник недвижимости не владели всей информацией. Форма договора купли-продажи квартиры и его содержание не соответствует действующему законодательству.

Кто компенсирует ущерб? После признания сделки недействительной каждый ее участник обязан вернуть все, что получил по договору. Если одна из сторон признается мошенником чаще всего, это продавец , у нее не получится вернуть недвижимость.

Его конфискует государство. Если один участник виновен в расторжении сделки и нанес ущерб другой стороне, суд взыщет с него компенсацию. Чем отличается недействительность от расторжения? Признание сделки недействительной находится в компетенции суда, а ее расторжение происходит по согласию сторон без привлечения суда.

Но в обоих случаях последствия будут одинаковыми. Если квартиру продали давно Для предоставления заявления о признании сделки недействительной отводится 12 месяцев с момента возникновения законных оснований. В случае подписания документа через угрозы — 12 месяцев с момента прекращения угроз.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества

По общему правилу, сделка может быть расторгнута при заключении соглашения с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия прекращение может быть возможным, если это предусматривает закон, иной правовой акт или сам договор.

Как правило, основанием для расторжения считается несоблюдение договора одним из контрагентов. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего, нужно будет обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения.

Продавцы обычно подают иски, если клиент получил недвижимое имущество, но не платил за него, а покупатели часто обращаются в суд, если продавец не отдал в пользование недвижимость или отдал ее с существенными недостатками.

Источник: https://statya.okd1.ru/konsultacziya/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-posle-registraczii/

Образец расторжения договора купли продажи земельного участка по соглашению сторон

Соглашение о расторжении договора купли продажи земельного участка

Воскресенский городской суд Определение Гражданское дело 2-159/2017 (2-4021/2016;) ~ м-3862/2016 Без договора купли-продажи не проходит ни одна сделка по недвижимости. Вот документ подписан, сделка состоялась, казалось бы — живи и радуйся! Но любой договор — это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей.

Они оговариваются и фиксируются документально.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи ДКП уже земельного участка, если земля уже фактически продана? Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Признание недействительным договора купли продажи квартиры Данный кредит был взят Ответчиком и мною для приобретения недвижимости, жилого дома, расположенного по адрес Копия договора купли продажи недвижимого имущества от В период брака Ответчик принимал участие в погашении кредита путем предоставления мне денежных средств на его погашение.

В октябре года брак между мною и Ответчиком был расторгнут. Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора.

Воскресенск Московская область.

Воскресенский городской суд Московской области в составе:.

Ответчик 2 и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи образец бланк Сегодня предлагаем вниманию статью на тему:

«Как составить и расторгнуть предварительный договор купли продажи земли»

.

Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными ми основанными на опыте работы. Преддоговорные отношения являются весьма популярными при проведении различных сделок с недвижимостью, особенно при реализации купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам :.

Данный документ имеет определенные особенности и характеристики, отличающие его от других похожих видов сделок.

Отмена договора купли-продажи земли

» » Во время заключения сделок с недвижимостью иногда возникает необходимость в аннулировании договора купли –продажи.

Тут важно знать основания для таких действий и уметь правильно составить соглашение.

Расторжение – это акт, в результате которого прекращается действие раннее заключённой сделки, не исполненной совсем или же содержащей нарушение обязательств по ней. Об аннулировании договоров по недвижимости сказано в таких документах:

  • Гражданском Кодексе РФ глава 29 статьи 450-453 – ;
  • Земельном Кодексе РФ ст. 37 – .

А также информацию о расторжении сделок можно найти в Федеральных Законах.

. Следует понимать, что аннулирование договора о приобретении применимо только к крупным сделкам, таким как приобретение квартиры, автомобиля, . Прекратить действие соглашения о покупке возможно в таких случаях:

  • если согласны все участники, которые подписывали документы;
  • на основании ;
  • когда ;
  • в документе указана возможность расторжения договора, если наступят определённые обстоятельства;
  • если остановить действие документа требуют органы государственной власти.

Распространёнными причинами для аннулирования документа о приобретении участка земли для продавца будет нежелание покупателя оплатить полную стоимость вовремя.

Покупатель же может отказаться от сделки, если выяснится, что недвижимость продаётся с , есть ошибки в документах, изменились обстоятельства, которые не были учтены раньше. При аннулировании договора о покупке или продаже различной недвижимости действовать следует таким образом:

  • обратиться ко второй стороне сделки, высказать свои претензии, постараться достичь компромисса;
  • составить документ о прекращении ;
  • ;
  • зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Когда покупатель или продавец отказывается аннулировать сделку, то обращаться необходимо в суд. Действовать в этом случае надо так:

  • направить письменное предложение об отмене сделки;
  • в случае категорического отказа или не поступления ответа в течение месяца составить исковое заявление в суд;
  • в нём стоит указывать не только просьбу отменить сделку, но и вернуть своё имущество;
  • подготовить документы – договор купли-продажи, официальные бумаги, которые докажут факт нарушения;
  • после принятия положительного решения, нужно внести новые сведения в Росреестр.

ВНИМАНИЕ!

Прекратить действие договора о покупке недвижимости можно не позже 3 лет со дня заключения сделки.

Если в процессе сделки, был причинён вред, то можно требовать в суде возмещения материальных и моральных убытков. Аннулировать сделку о купле – продаже можно, если договорённости по ней ещё не выполнены или выполнены не в полной мере.

Без судебного разбирательства не обойдутся ситуации, когда новый владелец уже зарегистрировал своё . Договорённость про аннулирование сделки оформляется, так же как и первичный договор: в письменном виде, заверяется у того же и регистрируется в Росреестре. В таком документе должна быть следующая информация:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • адрес нахождения земельного участка;
  • стоимость недвижимости;
  • кто несёт расходы по регистрации документа;
  • дата и подписи сторон.

Аннулировать договор о покупке земли можно при определённых обстоятельствах.

Для совершения таких действий нужно наличие веских доказательств . Дорогие читатели, информация в статье могла устареть.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: .
  • Санкт-Петербург: .

Источник: https://De-Jure-Sochi.ru/obrazec-rastorzhenija-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-po-soglasheniju-storon-45918/

Ссылка на основную публикацию