Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Минусы:

  • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
  • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
  • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
  • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

Минусы:

  • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

Плюсы:

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

  • возраст объекта;
  • его назначение;
  • полезная площадь;
  • общее техническое состояние и качество ремонта;
  • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

  • газеты, журналы и другие печатные издания;
  • наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

  1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
  2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
  3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

  • разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
  • найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
  • в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

  1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
  4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
  5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
  6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
  7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
  8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
  9. Договора аренды или субаренды.
  10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
  11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
  12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Частые вопросы/проблемы

Как найти покупателя на объект?

Как продать офис, склад или магазин? «Рассказать» об объекте как можно большему числу потенциальных покупателей. Используйте различные рекламные каналы, привлекайте к процессу посредников, не брезгуйте «холодными» звонками.

Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?

На практике чаще переоформляют жилые квартиры в торговые помещения, чем наоборот. Но при желании бизнес-недвижимость можно тоже можно перевести в жилую. Правда, это потребует от владельца объекта серьезных затрат времени (от одного года) и кучи денег и нервов.

Самая главная проблема: привести объект в соответствие нормам для жилых помещений. Придется вызывать представителей различных служб (пожарных, например) и оформлять разрешения.

В 90% случаев потребуется перепланировка или переустройство помещения. Готовим проект строительных работ, согласовываем его с чиновниками, делаем ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «одобрить».

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Ну, а дальше, собственника объекта ждет следующий этап: переделка документов (нужен новый технический план и новая выписка из ЕГРН).

И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно продавать как жилую.

Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?

Подготовить полный пакет документ документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости.

Как быстро продать любой коммерческий объект?

  • Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

За отдельную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже объекта. Еще один плюс сотрудничества с АН: посредник, как и Вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход в разы ускоряет продажу.

  • Совет 2. Выбирайте фирмы, которые специализируются на срочном выкупе недвижимости

Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижку. Крупные АН выкупают объекты со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги.

  • Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

Укажите в объявлении все плюсы недвижимости: близость транспортной развязки, проведенные коммуникации, шикарный вид из окна офиса. Сделайте качественные фото!

  • Совет 4. Создавайте целевую рекламу

Реклама обязательно должна быть грамотно таргетированной. Запускайте ее не на общих, а на специализированных сайтах.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Основной нюанс: если Вы владели объектом КН дольше трех лет, то платить налог с его продажи не нужно.

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Если меньше трех лет, то напоминаю правила: за базу расчета принимается большая из двух величин: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 или цена, указанная в договоре купли-продажи. Из этого числа вычитается стоимость покупки недвижимости. И уже к полученному значению применяется ставка налога.

Ставка налога для разных категорий продавцов:

  • физлица: 13%;
  • юрлица и ИП на общей системе налогообложения: 13% плюс 18% НДС;
  • 6% или 15% для ИП на упрощенке (схема «доходы» или схема «доходы минус расходы»).

Заключение

Продать коммерческую недвижку не так сложно, как кажется. Нужно «всего лишь» подготовить объект к продаже, правильно его оценить, придумать грамотное объявление, сделать качественные фото, задействовать максимум рекламных каналов, подготовить полный пакет документов, провести десятки просмотров, выбрать покупателя и подписать с ним договор.

А можно делегировать все профессиональным риэлторам – специалистам по сделкам с недвижимостью. Поделившись с ними частью прибыли от продажи объекта. И сэкономив себе кучу времени, сил и нервов.

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kommercheskuyu.html

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Продать недвижимость, тем более коммерческую, быстро и выгодно непросто. Но вполне реально, если подойти к решению вопроса грамотно и опосредованно. Далее рассмотрим, как продать коммерческую недвижимость оперативно и выгодно, реально ли это сделать самостоятельно и какому плану нужно следовать.

Читайте также:  Как оформить документы на землю в собственность, куда обращаться

Что такое коммерческая недвижимость?

К коммерческой недвижимости относят те объекты, которые не являются жилым фондом, используются в соответствующих целях – под магазины, офисы, деловые центры, производственные помещения и так далее.

Покупка коммерческой недвижимости интересна и как бизнес – сдача в аренду, а значит должна быстро окупаться.

Варианты продажи

Есть несколько вариантов того, как быстро продать коммерческую недвижимость:

  • Самостоятельно.
  • Через агентство недвижимости.
  • Используя услуги частного риэлтора.

В последних двух вариантах придется делится: риэлтор возьмет процент от продажи. Но, и большую часть вопросов по продаже объекта он должен взять на себя.Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Продаем самостоятельно

Продавать объект самостоятельно выгодно – не придется платить посреднику. Но, если у вас нет свободного времени, то лучше от такой идеи отказаться. Минусы такого способа продажи:

  • Придется самостоятельно заниматься рекламой объекта.
  • В первое время будет много телефонных звонков, большая часть риэлторы, так что лучше для этого дела купить отдельную сим-карту.
  • Отдельно все равно придется заказывать юридическое сопровождение, если вы не юрист.

Но, при наличии желания и времени реально продать самостоятельно, без сторонней помощи.

Услуги частного риэлтора

Услуги частного риэлтора, как правило, стоят на 20-30% меньше, чем у агентства недвижимости. Но, есть и минусы:

  • Высокий процент мошенников в этой сфере, так что нужно внимательно выбирать специалиста.
  • Есть вероятность, что объект будет продаваться долго.

Хорошо, если вы найдете такого специалиста по рекомендациям знакомых. Обращаться к частному риэлтору со стороны настоятельно не рекомендуется и тем более платить ему заранее.

Агентство недвижимости

Самый распространенный и удобный вариант, особенно если нет личного времени на самостоятельную продажу, а сделать нужно все оперативно. Само собой, что за услуги агентства недвижимости придется заплатить – 10-30% от стоимости объекта.

Положительных сторон тут больше:

  • Агентство недвижимости возьмет на себя все юридические проволочки.
  • Агентство берет на себя обязательства по работе с потенциальными клиентами, согласовывает удобное для вас время показа объекта.
  • Вам не нужно искать клиентов, заниматься рекламой и так далее – все это обязаны делать риэлторы. Ваше дело только показать объект в назначенное время, подписать документы на сделке.

Какой вариант продажи выбрать решать вам. Если есть время и желание, заниматься можно самостоятельно. Если нет – агентство недвижимости оптимальный вариант.

Как продать самостоятельно: пошаговая инструкция

Прежде чем приступить к продаже, нужно провести подготовительные работы:

  • Сделайте косметический ремонт, если только нет необходимости в капитальном.
  • Наведите порядок не только в самом помещении, но и на прилагаемой территории.
  • Приведите в порядок документы на объект.

Лучше заказать услуги клининговой компании для таких случаев – сделают все быстро и идеально.

Определение стоимости

Определение оценки коммерческой недвижимости отличается по своему алгоритму от жилой, поэтому лучше обратиться к профессиональному оценщику, который не только правильно сориентирует по цене, но и даст экспертное официальное заключение.

На стоимость коммерческой недвижимости влияют такие факторы:

  • Общее техническое состояние помещения, наличие подведенных коммуникаций.
  • Месторасположение.
  • Возраст здания.
  • Основное предназначение, что ранее там находилось.
  • Комплектация. Так, если это офис, то продавать с мебелью его будет выгоднее.
  • Наличие инфраструктуры, транспортной развязки, подъездных путей, отдельного входа.

Наличие отдельного входа в коммерческих объектах будет преимуществом. Если говорить о складе, то обязательно должны быть удобные подъездные пути.Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Подготовка документов

Лучше подготовить базовый пакет документов заранее, это будет дополнительным преимуществом при продаже. Нужно собрать:

  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из Налоговой о том, что на объекте нет имущественных долгов.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Если продавец юридическое лицо, то уставные и учредительные документы.
  • Документы о подключении коммуникаций.
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок.
  • Справка из Управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

С уже подготовленными для продажи документами продать коммерческую недвижимость получится не только выгодно, но и быстрее.

Отдельно о рекламе: как правильно продавать

Итак, все подготовительные этапы пройдены, можно заниматься непосредственно продажей:

  • Подготовьте фотографии объекта и прилежной территории. Не используйте стоковые схематические изображения, потенциальный покупатель должен видеть реальную картинку, даже если она не особенно хороша.
  • Напишите рекламный пост – объявление должно содержать всю необходимую информацию об объекте, в том числе и техническую.
  • Разместите объявление на тематических интернет-порталах. Также можно заказать баннер и разместить его на фасаде здания.

Как составить объявление?

Пишите правдиво, давайте пользователю четкую информацию – указывайте то, что вам самому было бы важно знать, если бы вы были на месте покупателя:

  • Месторасположение.
  • Технические характеристики: площадь, этажность, наличие подведенных коммуникаций, количество комнат/кабинетов, наличие отдельного входа, санузла, охраны и так далее.
  • Что есть рядом – инфраструктура, транспортная развязка.
  • Обязательно укажите преимущества – например, это может быть капитальный ремонт, комплектация мебелью, наличие спортзала в этом же здании и так далее.
  • Укажите, есть ли торг.

Ваш текст должен быть написан простым языком, последовательно. Разделите его на абзацы, преимущества можно перечислить списком. Визуально текст должен также быть привлекательным и не забывайте про заголовок – он должен кратким, по сути и привлекать внимание клиента.

Где разместить?

Разместить объявление можно на тематических портах по продаже недвижимости. Также можно продублировать информацию в СМИ – газетах, журналах.Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторов

Налогообложение

Если коммерческая недвижимость в собственности меньше 3-ех лет, то налог придется заплатить:

  • Для физического лица 13% от стоимости объекта.
  • Для юридического лица – 13% НДФЛ и 18% НДС.
  • 15% или 6% для ИП – в зависимости от того, на какой системе налогообложения предприниматель.

Плюс, если обращаетесь к риэлтору, не забывайте и о его комиссионных.

Подведем итоги

Как быстро продать коммерческую недвижимость? Оптимальным вариантом будет обратиться в агентство недвижимости, но не прибегайте к помощи мелких фирм, которые работают на рынке недолго или что-то в духе «да мы 20 лет на рынке, у нас лучший сервис», но про них в городе никто не слышал.

Продать объект можно и самостоятельно – как это сделать описано пошагово выше. Но, учтите, что на это понадобится время.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-bystro-i-vygodno-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost/

5 способов ускорить продажу: лайфхаки для собственников коммерческой недвижимости

Как быстро продать коммерческую недвижимость – подготовительные работы, как обойтись без риэлторовЛейсан Мелихова, генеральный директор компании ООО «СКБ-Инвест» из Екатеринбурга, делится наработками, как максимально быстро реализовать коммерческую недвижимость.

Многие думают, что продать объект коммерческой недвижимости — это долгий процесс, но если вы хотите это сделать быстро, то это возможно. Для начала определимся, что относится к коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для извлечения прибыли собственником этой недвижимости. На сегодняшний день существует 4 вида коммерческой недвижимости: офисная, производственная, складская и торговая. Мы поговорим именно о торговой недвижимости.

 Итак, как продать её быстро?!

  • Конечно, красиво составленное описание и фотографии объекта, а также реклама на всех площадках города и области смогут сдвинуть дело с мёртвой точки, но я расскажу о других способах ускорения продажи коммерческой торговой недвижимости.
  • #1. Будьте в курсе трендов рынка
  • Нужно понимать, что на сегодняшний день более востребовано, какие метражи и форматы: можно разделить крупный по метражу объект на более мелкие помещения или, наоборот, объединить мелкие помещения в одно большое в зависимости от потребностей и инфраструктуры данного места.
  • После трансформации объекта и правильного документального оформления, ликвидность повысится, что скажется на более быстрой реализации.
  • И возможно после преобразования цена самого объекта возрастёт.
  • #2. Правильно понимайте механизм ценообразования
  • Многие объекты долгое время висят в базах и на рекламных площадках, а спроса нет, так как собственники просят высокую цену.

Чтобы понять, какая цена адекватна для вашего объекта, лучше просчитывать окупаемость объекта и сравнивать с доходностью других инвестиционных инструментов. На сегодняшний день большинство объектов, которые быстро продаются, имеют срок окупаемости 7-9 лет. Если вы не готовы продавать объект по такой цене, ждать покупателя придётся очень долго.

Плюс к этому необходимо провести анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики по площади, места расположения, транспортной доступности, наличии парковки и т.д.

#3. Обратите внимание на статус арендатора

Если вы продаёте не просто коммерческое помещение, а арендный бизнес, то обратите внимание на статус арендатора: чем он стабильнее, тем легче продать. В этом случае также лучше знать предпочтения инвесторов на сегодняшний день, кому отдаётся предпочтение в этом случае, какой бизнес на сегодняшний момент наиболее стабилен.

Плюсом для выбора инвестора именно вашего варианта станет и срок договора аренды. В идеале он должен соотвествовать сроку окупаемости.

Иногда смена арендатора и перезаключение договора приводит к быстрой реализации.

#4. Задумайтесь об иной подаче

Если вы продаете пустое коммерческое помещение, то стоит подумать о том, чтобы сдать это помещение в аренду и продать как арендный бизнес, ведь его инвесторы покупают более охотно. Как быстро продать арендный бизнес, смотрите пункт выше.

Дополнительно обратите внимание и на техническое состояние своего объекта. Возможно стоит провести хоть небольшой косметический ремонт и объект станет более привлекательным и для арендаторов, и для инвесторов.

#5. Используйте закрытые продажи

Самый эффективный и быстрый способ продажи на сегодняшний день – это закрытые продажи, ведь именно там большая концентрация инвесторов. Самые быстрые и выгодные сделки для собственников и инвесторов происходят на так называемых закрытых площадках. Эксклюзивные варианты всегда остаются самыми востребованными.

P.SЕсли продажа нужна очень быстрая, то можно обратиться к услуге срочного выкупа коммерческой недвижимости. Однако для такой процедуры лучше выбирать проверенные организации.

Источник: https://blog.N1.ru/2017/10/23/commerce/

Как обойтись без риелтора: история самодеятельного покупателя | Rusbase

Если вас не пугает необходимость прозванивать базу и ездить на просмотры, то можно сэкономить

Как обойтись без риелтора: история самодеятельного покупателя Однозначный ответ на вопрос, стоит покупать или продавать квартиру без риелтора, дать сложно, тем более, что обращение к риелтору не всегда гарантирует 100%-ный результат. Если вы способны с умом подойти к делу и не боитесь трудозатрат, то можно сэкономить приличную сумму. Для покупателей, которые готовы рискнуть, мы предлагаем историю из жизни о покупке квартиры без помощи риелтора.Недавно моя подруга покупала квартиру: сама подыскала себе объект, а интересы продавца представляло одно очень известное агентство недвижимости. Подруге была объявлена цена в 7,5 млн. рублей. Когда дело дошло  до расчетов, риелторша выгнала  своих клиентов (продавцов) из помещения с банковской ячейкой и прошипела моей подруге: «А теперь быстро кладем в другую ячейку 400 тыс. рублей!» То есть своим клиентам она сообщила, что квартиру готовы купить за 7,1 млн. рублей. Моя подруга попробовала было возмутиться, но агентша  ее «урезонила»: «Вы же согласны купить квартиру за эту сумму, какая вам разница, что эти деньги получит не продавец?» С продавца она, кстати, взяла еще и официальную  комиссию (около 300 тыс. рублей).  То, что произошло с моей подругой, на профессиональном жаргоне называется «маржеванием». Есть и другая причина, по которой риелторы очень боятся, что продавец и покупатель выйдут на прямой контакт — они могут договориться и не платить за услуги посредника. Наслушавшись историй, подобных описанной выше, но главным образом из-за ограниченных финансовых ресурсов, мы с сестрой, которая работает в отделе ипотечного кредитования в крупном банке и довольно неплохо разбирается в ценах на квартиры,  приняли решение заняться поиском жилья самостоятельно.

Читайте также:  Расчет просрочки по договору долевого участия

Поиск

Поскольку в нашей семье недавно случилось прибавление, и я сижу в декрете, то искать варианты выпало мне, благо времени на просмотр баз по недвижимости у меня сейчас достаточно. К слову,  мать моего приятеля когда-то давно даже специально уволилась с работы и устроилась в агентство недвижимости, чтобы узнать все про рынок и купить ему квартиру.

Проработав около полутора месяцев, она нашла квартиру, провела сделку и вернулась на свою инженерную должность.Итак, я стала просматривать объявления о продаже квартир в газете «Из рук в руки», журнале «Недвижимость и цены» и в профессиональной базе риэлторов Winner, доступ в которую обошелся мне в 4000 рублей на месяц. У нас было около 6,5 млн.

рублей, на которые нам хотелось купить «трешку». (За такие деньги даже на упавшем рынке найти трехкомнатную квартиру непросто, это будет довольно убитое жилье в пятиэтажке). Но посоветовавшись с родственниками, мы пришли к выводу, что все равно это лучше, чем «двушка», тем более, что в будущем планируется еще один ребенок.

Так что, пусть плохонькая, но «трешка». Часть денег у нас была накоплена (5,7 млн. рублей), а с остальной суммой нам помогли родные.До этого мы неоднократно снимали квартиру, поэтому механизм поиска жилья мне был более-менее ясен. Для тех, кто хочет пойти по моему пути, сообщу, что не так страшен черт, как его малюют.

Сегодня средняя комиссия риелтора на рынке составляет 4-8%. Если вы покупаете квартиру за 6,5 млн. рублей, то за услуги посредника придется заплатить от 260 тыс. до 520 тыс.

рублей!  Прикинув, что помощь риелтора обойдется мне в стоимость автомобиля или того же самого ремонта (а денег у нас едва ли «наскреблось» на квартиру), мы решила попробовать сами. Если вы в состоянии самостоятельно просматривать базу, обзванивать авторов объявлений и ездить на показы, то без риелтора, по большому счету, можно обойтись.

 Его работа заключается в поиске объекта, проверке его на юридическую чистоту и помощи в заключении сделки и регистрации договора. Самой уязвимой частью здесь является как раз юридическая. Но что-то мне подсказывает, что хорошие юристы редко идут в риелторы.

Риелтору все равно, что вам продавать и «чистый» ли объект, ведь он зарабатывает на комиссии. А если с квартирой что-то окажется не так, например, объявятся какие-то не участвовавшие в приватизации дети или отбывавшие срок в местах лишения свободы родственники, то оспорить сделку им не составит труда. 

Появление юриста

Итак, объект был найден (на это ушло две недели ежедневных  просмотров базы и прозвонов, раза три мне пришлось вызывать няню, чтобы съездить на просмотры уже конкретных вариантов). Это была трехкомнатная квартира на Щелковской, принадлежавшая двум братьям, намеревавшимся разъехаться по двум однокомнатным квартирам.

У братьев  был свой риелтор из крупного агентства недвижимости, которая подыскала им варианты. Нам предстояла альтернативная сделка. Я нашла по знакомым юриста. По телефону мне сообщили, что полное сопровождение сделки (проверка всех подписываемых мной документов, проверка квартиры на юридическую чистоту и поддержка на переговорах) обойдутся мне в 40 тыс.

рублей, при этом я не привязана к конкретной квартире. То есть, если она окажется юридически «нечистой», он будет работать со мной по следующему варианту, который я найду. Так что на внесение аванса я уже шла «вооруженной до зубов», т.е. вместе с юристом.

Аванс просили для того, чтобы зафиксировать цену, чтобы объект не ушел, пока я буду проверять его на юридическую чистоту.  Мы договорились, что я внесу 100 тыс. рублей. Итак, когда я внесла аванс, мой юрист занялся проверкой квартиры.

  Выяснилось, что один из братьев когда-то в детстве попал на учет в ПНД (психо-неврологический диспансер), однако оба брата в унисон твердили, что сейчас он не состоит на учете.

Юриста этот факт смутил и он порекомендовал мне отказаться от покупки, поскольку впоследствии сделку могли признать недействительной в связи с тем, что она была заключена лицом, не осознававшим своих действий. Я расстроилась: найти вторую такую квартиру будет очень и очень непросто.

Тогда Александр рассказал мне, что можно сделать освидетельствование братьев независимым врачом в день сделки. Это обойдется мне в дополнительные 6000 рублей (за две справки).

Но я все же волновалась, и опять же по совету юриста решила дополнительно сделать титульное страхование (от риска потери права собственности) на три года (срок исковой давности) стоимостью в 1,5% от суммы сделки. Такой вариант меня окончательно успокоил, и наконец, после всех мучений мы подписали договор купли-продажи, а через месяц я  получила свидетельство о праве собственности, и стала обдумывать, какой мне сделать ремонт.

Итог: вместо 260 тыс. рублей комиссионных риелтору я потратила 40 тыс. рублей на услуги юриста, 6000 рублей на услуги врача, 4000 рублей на доступ к базе недвижимости и 97 500 рублей за страховку (всего 147 500 рублей), т.е. сэкономила около 100 тыс. рублей при самом минимальном агентском вознаграждении.

Источник: https://rb.ru/article/kak-oboytis-bez-rieltora-istoriya-samodeyatelnogo-pokupatelya/6590837.html

Как обойтись без услуг риэлтора при продаже, покупке, аренде

Причина, по которой клиенты не желают обращаться к риэлторам – экономия денег на их услугах. Это можно узнать по обратной связи, от неудачного опыта, проб самостоятельного закрытия сделок по собственным объектам. Вопрос в том, соответствуют ли опасения – реальности, можно ли сэкономить и получить качественную услугу без риэлтора, что в итоге можно потерять при отказе обращения к посредникам?

Как найти и выбрать квартиру, продать или купить недвижимость, проверить документы? Постараюсь ответить на эти вопросы. Можно сказать, что это пошаговая инструкция для все ещё сомневающихся клиентов, но ни как не для того, чтобы кинуть риэлтора.

На сегодняшний день эти вопросы актуальны при аренде от прямого хозяина, в вопросах по сделкам при продаже или покупке без посредников.

Так может, не так страшен риэлтор, как его малюют? Создается впечатление, что для некоторых клиентов риэлтор, как стоматолог для маленьких детей.

Вообще, дальше буду давать «вредные» советы, и кратко описывать, так как без вникания в детали каждый пункт, может оставаться только словами. Ведь без опыта, понимания рынка, умения создавать спрос, не специалистам будет очень сложно реализовать все это на практике.

Целью показать, что самостоятельно клиент ни на что не способен – не стоит. Но и доказывать, что все собственники смогут самостоятельно и успешно продавать, тоже не стану.

Так как в первом и во втором случае есть свои удачные и не очень примеры. Если вы ранее самостоятельно продавали собственные объекты, то я вас поздравляю.

Но, а если после личного опыта, вы в итоге обращались к посредникам, то поймете о чем я.

Тем более, не выложу здесь уникальную, обобщенную методику по самостоятельной продаже, так как элементарно не знаю и не слышал до сих пор о таковой. Каждая продажа, это отдельный и уникальный проект, который часто похож на другие, но при этом есть свои нюансы.

Например, 2 квартиры, расположенные рядом по соседству, с одинаковой площадью, ремонтом и выходом, могут отличаться по стоимости. Случаи разные бывают, одному собственнику нужно срочно деньги, а другой может не спешить с продажей. У первого готовы документы, а второй пока их делал, то за это время поменялся курс валют и уже успела поменяться цена.

Исключение одного пункта из списка в идентичности квартир (например, площадь, ремонт, этажность, …), может существенно повлиять на разницу в стоимости.

Как продать квартиру без риэлтора

• Для начала выясните, все ли бумаги необходимые для заключения сделки, у вас готовы. • Найдите и изучите аналоги (по параметрам, месторасположению, площади, состоянию, ремонту и т.д.) для создания стоимости по которой хотелось бы продать. • Продумайте, какие сценарии продаж могут быть: наилучший, хороший, отрицательный.

При каких случаях вы откажетесь от дальнейшей продажи. • Приведите свою квартиру в порядок, спрячьте те вещи, которыми ежедневно пользуетесь (посуда, одежда, белье, проч.). Возможно придётся сделать косметический ремонт или снивелировать некачественные моменты в состоянии и ремонте.

• Сделайте побольше качественных фотографий, при возможности снимите видео. В некоторых случаях клиентам нравятся интерактивные обзоры квартир в 3D-формате. Подготовьте планы и схемы квартиры. • Опишите более детально все достоинства квартиры, что и где стоит в комнатах и других помещениях.

Не на последнем месте стоит информация об окружающей инфраструктуре: ближайшие магазины, школы, детские садики, больницы, парки, водоемы. Укажите, какая транспортная развязка вокруг, расстояние к центру и другим местам. • Разместите информацию о квартире на сайтах объявлений, порталах недвижимости. Подайте рекламу в газеты и журналы.

Повесьте баннер на фасаде дома о продаже. Подавайте рекламу в другие источники: соцсети, контекстная реклама, раздача листовок, расклейка объявлений и т.д. • После предварительных работ и запуска маркетинга, вы должны спланировать возможное время показов. Желательно, подготовить распечатанную информацию о квартире и выдавать ее при осмотре клиентам.

Этапы проведения переговоров, возможные смены подхода к продаже, кратко описать у меня не получаться. Здесь все индивидуально, отталкиваясь от своего жизненного опыта.

Неплохо, если вы заранее найдете нотариуса и юриста, с которым можно было бы проконсультироваться на предмет оформления сделки. Основные вопросы, которые не мешало бы выяснить, это: место, где будет совершаться сделка, возможность задатка, сроки по которым закроется вопрос.

Что касается продажи участков и домов, последовательность – аналогична, только надо учитывать, что пакет документов будет побольше (по дому) или иной (по участку); предпродажная подготовка тоже в какой-то части похожа, в чем-то будет разниться.

Особенности работы покупателя со своим риелтором, в рамках этого текста описывать не стану. В принципе, теоретически я выложил ту последовательность действий, благодаря которым можно продавать квартиру без риэлтора. Секретов больших не раскрывал, так как у меня их вроде нет. Сам стараюсь работать максимально открыто и честно.

Каждый мой клиент должен знать зачем я ему как посредник нужен и за что он мне платит. Так и при самостоятельной продаже, собственник должен понимать, почему он не хочет обращаться к риелторам: это экономия денег и времени, недоверие к посредникам, непонимание их работы? Вот что? Напишите, пожалуйста, если вам не трудно.

Читайте также:  Земли лесного фонда - что это и как они оформляются

Ок?

Как купить квартиру без риэлтора

• Вы уже определились с желаемым бюджетом покупки, месторасположением, и основными параметрами квартиры. • Изучили предложения в печати и в интернете. • Перед просмотром, советую узнать, кто продает: хозяин (представитель собственника) или посредник.

• Уточните, на каком праве; если это посредники то, как они работают и продают: по устным договоренностям, договору или эксклюзивному договору. Так как без эксклюзивного договора, собственник может дать возможность продавать нескольким посредникам.

Эта информация необходима для того, чтобы потом с вас, не понятно за что, не требовали оплатить комиссионные. Значительная часть посредников (в Киеве на сегодняшний день) работают непонятно по каким принципам, без намека на цивилизованность подходов, где клиенту могут быть навязаны дополнительные расходы.

Но так как значительное количество посредников продают, как правило, изначально информацию об объекте, а не сам объект, то и платить им бывает, непонятно за что. Поэтому, советую спрашивать, за что и кому оплачивается? Нет ясности и четкости в ответе – спокойно ищите прямой контакт собственника.

• Перед просмотром ознакомьтесь с местностью, изучите общее состояние дома, парадного, лестничной площадки, лифта, других помещений. • В самой квартире, вам придётся быть предельно внимательным, чтобы не упустить какие-то моменты в некачественном ремонте или скрытом, неудовлетворительном состоянии части квартиры.

• Расспросите о документах, о том, кто прописан, о состоянии, преимуществах, недостатках квартиры. Но имейте ввиду, что не всегда можете услышать всю правду. • Поинтересуйтесь, сколько времени необходимо для закрытия сделки, на съезд или переезд. • Есть ли у них свой нотариус, как и где, было бы им удобно заключить сделку.

Кстати, есть немало предложений по продаже в открытых источниках, которые выступают в качестве пустышек (заманух). Этих предложений реально не существуют, а делается это для примитивного сбора входящей информации по потенциальным покупателям, с последующим навязыванием своих посреднических услуг.

Не удивляйтесь, если в большинстве случаев услышите с другого конца трубки, что «квартира под задатком» или что «она уже продана, и мы можем предложить другие варианты». Используется этот метод, по аналогии – как крючок на рыбалке, только «крючок» это предложение (объявление), а «рыба» – покупатель.

Как снять квартиру без риэлтора

Пункты по покупке квартиры можно рассмотреть и для вопросов по аренде. Но с некоторыми дополнениями: • Кто оплачивает и за что услуги: арендатор или арендодатель? • Узнайте, когда можно будет въехать в квартиру? • На какой срок сдается квартира? • Возможно, ли повышение арендной ставки, и в каких промежутках времени?

По возможности проживания определенного количества людей, детей или присутствия домашних животных, как правило, уже уточняется в предложении.

Не знаю, кому и как видится простота и скорость продажи, но понимание о происходящем возникает после первых дней. Экспериментировать в продаже самому или с посредником, бывает не очень оправдано для самого же собственника. И опять напомню – так как, можете потерять время. А время – это деньги.

Вроде как, клиент может использовать мои советы, но гарантии на успех – он создаст своими же действиями. Бесплатного в этом мире – нет, как мне кажется.

Поэтому, если не деньгами, то «эксперименты» в большинстве случаев «оплачиваются» собственным временем.

А при продажах, еще необходимо учитывать эмоциональную сторону, что под силу в использовании специалистам с опытом и в чем могут вполне просчитаться собственники.

Лучшие, эффективные системы, по уникальным методикам может, и существуют, но окончательное решение всё равно принимаете только клиент, руководствуясь внутренним голосом.

И только клиент в итоге отвечает за свой собственный выбор.

Продать он то сможет, но вопрос, сколько потратит при этом времени и средств и сможет ли создать добавочную стоимость, как это получается у профессионалов, таких как, например, работающих по СПП (системе партнерских продаж).

Отправь заявку

Источник: http://grishko.com.ua/kak-obojtis-bez-uslug-rieltora-pri-prodazhe-pokupke-arende

Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость

Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость 

В России миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости, и их число увеличивается с каждым годом. Торгово-развлекательные комплексы, деловые и офисные центры растут как грибы во время дождя, но… продаются ли они так же быстро, как строятся?

Среда, в которой работают продавцы и арендодатели коммерческой недвижимости

Популярным и самым эффективным каналом для рекламы недвижимости стал интернет, который предлагает необъятные возможности — порядка 200 досок объявлений и порталов недвижимости, ежемесячно привлекающих свыше 30 млн. потенциальных покупателей и арендаторов недвижимости России. Казалось бы, при таком спросе продать и сдать в аренду даже самый неликвидный склад — пара пустяков.

На практике ситуация иная. Продавцы и арендодатели в состоянии охватить не более 5-15 % потенциальных покупателей. Причиной тому ограниченное число ресурсов, которые они используют для своей рекламы.

В среднем это 3-5 популярных досок объявлений (Arendator.ru, Яндекс.Недвижимость, Из рук в руки или другие), которые просматривают примерно 10-15 % от общего числа покупателей.

Еще 85-90 % рассеяны по оставшимся, в том числе региональным ресурсам.

Такой скромный средний охват рынка связан с техническими особенностями размещения рекламы на интернет ресурсах.

Продавая/сдавая в аренду один объект, владелец или менеджер вынужден проходить долгий рутинный путь: выбор оптимальных досок объявлений, регистрация, размещение объявления (или нескольких объявлений, если сдается несколько помещений в одном здании), отслеживание их эффективности и т.д. Процесс отнимает рекордное количество времени, утомляет и часто неэффективен.

Риелторы, работающие с большим числом коммерческих объектов, сталкиваются с проблемами другого рода. Речь о высокой стоимости разработки файлов особого формата XML, в котором доски объявлений принимают большие базы данных объектов. Разработка одной такой базы обходится в 15-20 тыс. руб.

и занимает 1,5-2 мес. Охватить хотя бы 20 популярных площадок могут себе позволить лишь монстры рынка, завладев при этом вниманием не более 40-50 % потенциальных покупателей.

Рекламировать же объекты на всех российских площадках не может себе позволить ни один игрок рынка коммерческой недвижимости.

Точнее, не мог до появления  Assis.ru — ассистента риелтора и собственника недвижимости, автоматизирующего все вышеописанные рутинные процессы и существенно удешевляющего их.

Чем Assis.ru так привлекает продавцов и арендодателей коммерческой недвижимости?

Особый рекламный сервис, и по совместительству мощный маркетинговый и аналитический инструмент, разработан в «Сколково» в 2012 году. Сегодня количество его пользователей достигло 100 тыс.

человек, среди которых десятки риелтерских агентств, крупных застройщиков и частных риелторов. За последний год с его помощью продано и сдано в аренду свыше 10 млн.

квадратных метров коммерческой недвижимости.

Этот простой в использовании и невероятно сложный по своей внутренней начинке инструмент играет роль технического переводчика между продавцом и рекламными интернет ресурсами. В его базе находится 120 рекламных площадок по недвижимости России (как Arendator.ru, Avito, Яндекс.

Недвижимость, DMIR.ru, Cian.ru, менее популярные и региональные ресурсы).

В систему встроена база адресов КЛАДРа со всеми возможными вариантами написания адресов, учтены и регулярно обновляются технические требования площадок к созданию объявлений, что гарантирует пользователю успешную публикацию объявлений.

Пользователь, которому нужно продать сдать недвижимость, один раз регистрируется на Assis.ru и получает личный кабинет.

В нем он вносит свои объявления или загружает их с помощью API (система интегрируется с любой CRM) или XML файла, который разрабатывается один раз только под требования Assis.ru, выбирает нужные площадки и активирует один из тарифов.

В течение 5 минут после прохождения модерации объявления тиражируются на все выбранные ресурсы, и в течение суток становятся видны покупателям.

Маркетинговый и аналитический инструмент

После публикации в кабинете на Assis.ru появляется первая аналитика по каждому объекту и по каждой площадке. Со временем пользователь видит динамику просмотров, отдачу от каждой площадки, может добавлять/отключать нужные с его точки зрения доски. А также менять/удалять объявления — изменения сразу отражаются на всех ресурсах.

Для риелторов Assis.ru — бесценный маркетинговый инструмент, который дает широкий спектр аналитических возможностей. Делая нужные выборки в отчетах, он видит, какие регионы более перспективны для продажи того или иного типа коммерческих объектов, как люди реагируют на предложение и в каких регионах давать рекламу не стоит вовсе.

Для собственников и риелторов предусмотрены разные тарифы с разными возможностями

Тариф «Обычное размещение» создан для собственников. С его помощью можно создать объявление и автоматически тиражировать его на 55 досок объявлений. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества и качества выбранных ресурсов, а также от числа рекламируемых объектов.

Тариф «XML выгрузка» предусмотрен для риелторов и агентств недвижимости. Это компромиссный вариант для тех, кто хочет работать или уже работает с площадками напрямую, но планирует отдать всю техническую часть на аутсорсинг.

С помощью этого пакета пользователь формирует XML под любые выбранные площадки (процесс длится около минуты), получает ссылки на готовые базы и передает их площадкам. Далее Assis.ru обслуживает эти базы, вносит изменения и пр. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб.

в месяц и зависит от количества площадок и числа объявлений.

Тариф «Пакетный» также разработан для риелторов и позволяет размещать объявления «под ключ» на 65 досках объявлений. Риелтору достаточно создать объявления вручную на Assis.

ru или внести базу данных XML файлом или через API в систему, выбрать площадки и активировать тариф. Assis.ru сам разместит их, оплатит услуги площадок и будет обслуживать базы данных в течение всего срока действия тарифа.

Стоимость этого тарифа от 900 руб. в мес.

Для большей эффективности и экономии времени риелторы комбинируют тарифы «XML» и «Пакетный», добиваясь тем самым максимального охвата рынка при минимальных затратах денег и времени.

К тому же такая комбинация — немаловажный фактор для рекламы самого риелтора.

Продавец скорее обратится к специалисту, способному быстро продать его объект, а не к тому, кто по старинке работает с тремя-пятью площадками и небольшим числом покупателей.

Общим для всех тарифов является непреложное правило — система следит за датой публикации объявлений и автоматически ее обновляет — предложение постоянно остается «свежим».

Таким образом, Assis.ru полностью сместил акценты в понятиях «конкуренция» и «стоимость рекламы» на рынке коммерческой недвижимости. Он уравнял шансы, как крупнейших игроков, так и начинающих продавцов, и дал возможность любому быстро найти клиента при минимальных затратах. 

  • Контакты:
  • info@assis.ru
  • Телефонный центр:
  • (499) 922-0673 Москва
  • (812) 339-6168 Санкт-Петербург
  • 8 (800) 555-43-80 Регионы (бесплатный звонок)
  • Материал размещен на правах рекламы
  • к разделу Актуально

Источник: https://www.arendator.ru/articles/133483-kak_bystro_prodat_ili_sdat_lyubuyu_kommercheskuyu_nedvizhimost/

Ссылка на основную публикацию