Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Оглавление:

  • Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону
  • Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства
  • Признаки и понятие ОНС: вывод
  • Документы, нужные для оформления прав на ОНС
  • Как оформить объект незавершённого строительства
  • Подготовительные мероприятия
  • Где оформляется ОНС?
  • Последствия регистрации объекта незавершённого строительства
  • Как осуществляется консервация ОНС?

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней.

Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение.

Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.

4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

  1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
  2. Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объектаЭтот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
  3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
  4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
  5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

  • у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
  • у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
  • Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства.

Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

  1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
  2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

  • Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
  • Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объектаДокумент, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
  • Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
  • Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
  • Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
  • Кадастровый паспорт.
  • Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

  1. Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объектаСвидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
  2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
  3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
  4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Как оформить объект незавершённого строительства

Подготовительные мероприятия

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

  • Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
  • Провести техинвентаризацию объекта.
  • Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

  1. Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объектаВедение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
  2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
  3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

  • Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
  • Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
  • ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Как осуществляется консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

  • Название ОНС.
  • Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
  • Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/pravovoj-rezhim-obektov-nezavershyonnogo-stroitelstva.html

Понятие объекта незавершенного строительства

На сегодняшний день в нашей стране постоянно что-то строится: различные торговые центры, детские площадки, новостройки и многое другое. Для строительства различных сооружений необходим достаточный уровень финансирования.

Из-за отсутствия стабильности в денежном секторе многие компании иногда бывают вынуждены на долгое время приостановить процесс. В результате появляется так называемый объект незавершенного строительства. К сожалению, из-за нестабильной экономической ситуации в стране таких сооружений появляется с каждым годом все больше.

Читайте также:  Наследование накопительной части пенсии умершего

Но тем не менее компании стараются сделать все возможное, чтобы довести дело до конца и запустить объект в эксплуатацию.

Главным фактором заморозки строительства считается нехватка средств и недостаток финансирования. Подобные ситуации, к сожалению, возникают достаточно часто вне зависимости от того, для какой цели предназначался объект незавершенного строительства.

В данном случае строение просто продолжает оставаться в том виде, в котором были прекращены работы. Однако при этом здание не считается завершенным по проекту и не может являться недвижимостью.

Именно по этой причине для заказчиков продолжает оставаться актуальным вопрос: можно ли как-то зарегистрировать постройку? В этом мы и попробуем разобраться в данном обзоре.

Основные термины

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Что же собой представляет объект незавершенного строительства? В юридической деятельности практически нет постановлений, регулирующих данную сферу.

Признаки, по которым сооружение можно считать незавершенным, приводятся в протоколе Межведомственной комиссии от 1994 года:

  • по истечении срока строительства объекта;
  • остановка строительства из-за недостаточного финансирования проекта.

Признание права на объект незавершенного строительства нельзя оформить. До сих пор не определен правовой статус замороженной постройки. В России по поводу выявления статуса строения часто ведутся судебные тяжбы.

Как тогда правильно оформить объект незавершенного строительства? Без денежных ресурсов на окончание работ иногда встает вопрос продажи сооружения. Ведь при наличии статуса недвижимого имущества цена существенно возрастает.

Иначе вы рискуете просто продать объект по стоимости стройматериалов.

Как правильно зарегистрировать?

В 2004 году в ГК РФ были внесены поправки, согласно которым незавершенное строительство можно отнести к недвижимости. Этот статус существенно упрощает вопросы регулирования в этой области.

Чтобы правильно зарегистрировать недострой, необходимо осуществить консервацию объекта. Оформление соответствующих документов позволяет значительно сократить расходы.

Как же осуществляется процедура консервации?

Консервация объекта

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Как же правильно оформляется консервация объекта незавершенного строительства? Такой приказ издается владельцем или организацией, которая осуществляла финансирование строительства. Вместе с подрядчиком проводятся все операции, необходимые для сооружения. На заключительном этапе необходимо создать комиссию по инвентаризации. Членами данного органа являются представители проектных и строительных учреждений, а также заказчик. Необходимо составить описи материально-технических ценностей, составные компоненты постройки, а еще определить степень готовности. После этого создается и подписывается Акт о приостановке строительства. В этом документе описывается информация, касающаяся стоимости осуществления работ, указываются их типы и приводится перечень других затрат.

Как происходит регистрация объекта?

Чтобы оформить регистрацию на объект незавершенного строительства, нужно подготовить большой пакет документов. Кроме акта консервации в него входят:

  • свидетельство о собственности на землю,
  • заказ на проведение строительных работ,
  • разрешение на проведение деятельности,
  • сметная документация с подробным описанием сооружения и технический план.

Существует ли способ осуществить регистрацию на дом в случае, когда земля находится в собственности у заказчика?

Если участок сдавался в аренду для постоянного использования, инвестор должен предъявить документы, подтверждающие этот факт. Упомянутые выше акты и договоры представляют собой полный пакет для оформления регистрации.

После того как признание собственности на объект незавершенного строительства будет закреплено юридически, со зданием можно осуществлять любые сделки, в том числе и по продаже. Важным условием регистрации является окончание проведения работ на строительной площадке.

Если же договор на проведение работ все еще действует, то передать объект другому владельцу не получится. В случае осуществления продажи недостроенного здания необходимо предоставить технический план объекта незавершенного строительства. Здесь должна быть определена степень готовности здания.

Также необходимо предоставить характеристику продаваемого имущества и план его расположения на участке. При заключении сделки нужно зафиксировать стоимость недостроя и определить его признаки. Сделка по купле-продаже не может быть проведена, если ее предмет не определен.

Уплата налогов

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Согласно существующему законодательству Российской Федерации, налог на недвижимость выплачивается в том случае, если рассматривается готовое здание. Объект незавершенного строительства непригоден для использования. Это означает, что для недостроенных сооружений налог не уплачивается. Однако иногда все-таки встречаются случаи, когда такие объекты облагаются налогом. Ярким примером можно назвать сдачу в аренду незавершенного объекта. Подобный способ распоряжения имуществом говорит о том, что оно готово к использованию. Тогда его переводят в категорию основных средств, что автоматически означает уплату налогов.

Объект можно застраховать. Причем это касается не только здания, но и оборудования, находящегося на стройке. Страхование могут осуществлять собственники для защиты от финансовых потерь. Эта операция выполняется на начальном этапе. Главное, чтобы она не была связана с недостаточным финансированием объекта незавершенного строительства.

Как происходит списание?

Есть и еще один вариант развития событий. Если было принято решение не достраивать сооружение или нет необходимости оформлять собственность на объект незавершенного строительства, может быть выполнено списание материальных ценностей.

С этой целью владелец или инвестор должен оформить официальный документ о ликвидации сооружения. При этом создается комиссия, которая выполняет все необходимые процедуры по списанию.

В первую очередь нужно определить все материальные ценности и компоненты, которые могут быть использованы в дальнейшем.

Также следует собрать всю необходимую техническую документацию. После этого может быть создан акт о списании. При этом предназначение объекта незавершенного строительства никак не влияет на юридическое оформление статуса здания. Несмотря на конечные цели работ, в случае недостатка финансирования вы все равно можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформление права собственности

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Учет недвижимого имущества в России ведется сразу в двух базах: в кадастровой палате и в Госреестре. В последнем учитываются здания и содержится информация о собственниках. В кадастровой палате фиксируются сведения о земельных участках, а также ведется учет объектов незавершенного строительства. Чтобы зарегистрировать объект в каком-либо из этих органов учета, потребуются определенные затраты на изготовление технического плана сооружения.

Регистрация объекта

Чтобы поставить незавершенную постройку на учет, нужно обратиться напрямую в кадастровую палату или подать заявление через МФЦ. Для выполнения всех необходимых действий по регистрации вам потребуется технический план и паспорт.

Срок готовности документов указывается в расписке, выдаваемой при получении документов. Можно поставить на учет недострой через официальный портал Росреестра. Для этого необходимо выбрать в представленном перечне данную услугу и ввести сведения, запрашиваемые системой.

При отправке заявления к нему прилагается электронная версия технического плана. Владельцу незавершенного строительства следует обратиться с документом, подтверждающим личность, техническим планом и паспортом объекта в местное отделение многофункционального центра или Росреестра.

Данная услуга на сайте будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Как продать объект незавершенного строительства?

Продажа недвижимости предусматривает наличие права на ОНС. Однако сегодня уже нет необходимости оформления свидетельства о праве. Достаточно просто предоставить выписку из ЕГРП. Продажа выполняется на основе договора купли-продажи, составляемого согласно общим требованиям.

Если помимо объекта незавершенного строительства продается и участок земли под ним, допустимо оформлять один договор. Сама сделка регистрируется в Росреестре или МФЦ.

При этом собственнику нужно будет заплатить госпошлину, размер которой на сегодняшний день составляет ориентировочно 2000 рублей.

Для оформления сделки при себе нужно иметь паспорта и договор. Чтобы правильно составить заявление, можно воспользоваться помощью регистратора. После этого владелец и покупатель подписываются на расписке, по которой последний может получить выписку из ЕГРП на свое имя.

Передача объекта незавершенного строительства

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

При передаче незавершенного сооружения составляется акт. Его подписывают все участники сделки. Данный документ обязательно прикрепляется к договору купли-продажи. Как правило, в акте говорится преимущественно о том, что покупатель согласен с техническим состоянием приобретаемого им недостроя и не имеет претензий к продавцу. Здесь же отражается и момент совершения сделки.

Нужно ли регистрировать недострой?

Согласно действующей налоговой политике нашего государства, на собственника недвижимости автоматически ложится обязанность уплаты налогов за недвижимость. Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован должным образом, то и уплату налогов по нему производить не нужно. Именно по этой причине люди достаточно часто до последнего оттягивают момент регистрации недостроя.

Есть ли случаи, когда постановка на учет является обязательной? Процедура регистрации необходима, к примеру, если речь идет о возведении дома на участке, выделенном для многодетной семьи.

Если учитывать, что для возведения такого дома могут устанавливаться определенные сроки, доказательством того, что на участке ведется строительство, будет являться кадастровый паспорт. Тариф сегодня определяется по региональной стоимости.

По сравнению с инвентаризационной, она намного ближе к рыночной.

В обязательном порядке объект незавершенного строительства должен иметь некоторые отличительные особенности. Одной из них является наличие непосредственной связи с землей. Перемещение в пространстве данного объекта без нанесения ущерба его целостности является невозможным. Ведь фундамент дома нельзя разобрать без разрушения.

Таким образом, можно четко разграничить здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Раньше часто возникали спорные ситуации по вопросам определения статуса торговых конструкций и киосков. Они устанавливаются без крепления в землю, поэтому не могут быть отнесены к ОНС.

На протяжении долгого времени отсутствует четкое определение ОНС как объектов недвижимости. Однако сегодня уже часто встречаются случаи, когда через подачу заявления в суд осуществляется признание объектов строительства незавершенным строительством. Для подачи заявления не нужно привязываться к конкретно взятой территории. Вы можете написать его в любом удобном для вас отделении.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства? Выше был приведен полный перечень документов, необходимых для проведения этой юридической процедуры. Однако иногда возникают ситуации, в которых гражданам может быть отказано в регистрации права собственности.

Читайте также:  Как получить кадастровый номер земельного участка: инструкция, советы

Но не стоит отчаиваться раньше времени. В этом случае есть способ решения проблемы – подать в суд заявление о неправомерности действий. В случае вынесения положительного решения стоит повторно подать заявление о регистрации.

При этом ко всем необходимым для регистрации документам прикладывается решение суда.

Определяем степень готовности

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Признание права собственности на объект незавершенного строительства будет невозможным без определения степени его готовности. Этот вопрос должен быть особенно хорошо знаком дольщикам замороженных проектов многоквартирных домов. Дело в том, что квартира по закону может перейти в собственность только в том случае, если был составлен акт приема-передачи. Закон предусматривает возможность оформления права на объект незавершенного строительства при готовности от 80 %.

  • Для расчета степени готовности можно использовать следующую формулу:
  • Cr=Ob*x*100/Cc
  • Здесь Cr – это степень готовности здания в процентах, Ob – объем выполненных работ в стоимостной оценке, Cc – стоимость работ по смете в рублях.

Иногда степень готовности рассчитывается по другой формуле: Сг = ∑ Beci х ci /100. Здесь Cr – это степень готовности объекта, Beci – величина удельного веса элемента строения, ci – доля построенной части конкретно взятого элемента, i – порядковый номер элемента.

Согласно данной формуле, каждому элементу присваивается свой номер, а также указывается удельный вес, или, иначе говоря, процент от общего объема работ. Если для всех элементов степень готовности составляет 100 %, то постройка будет признана полностью завершенной.

Многих сегодня интересует, как оформить право собственности на квартиры в недостроенном доме. Для этого необходимо подать в регистрационный орган заявление о передаче возможности владения, договор о долевом участии и документы, подтверждающие внесение денежных средств.

Как ввести ОНС в эксплуатацию? При успешном завершении строительства жилого помещения здание и объект незавершенного строительства могут быть сданы.

В этом случае необходимо выполнить следующие действия:

  • обратиться в кадастровую палату для постановки объекта на учет;
  • получить согласование в газовой, пожарной и электроснабжающих организациях;
  • оплатить все необходимые пошлины;
  • подать заявление в местный орган исполнительной власти.

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

При строительстве недвижимых объектов нередки случаи приостановки работ в силу возникших обстоятельств. Такие недостроенные сооружения и называют ОНС. Что же можно сделать с такой недвижимостью? В данном обзоре мы разобрались, как оформить собственность на объект незавершенного строительства.

До сих пор нельзя окончательно выделить правовой статус таких построек. При этом отсутствие средств на завершение строительства может привести к необходимости продажи объекта.

Если он будет иметь статус недвижимого имущества, его стоимость существенно возрастет. При продаже оформляется передаточный акт объекта незавершенного строительства.

В этом случае вопросы регулирования данной сферы существенно упрощаются.

Понятие объекта незавершенного строительства — все самое интересное и полезное на News4Auto.ru

Источник: https://News4Auto.ru/poniatie-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/

Различия между объектами капитального строительства и временными сооружениями — компания DMSTR

Наши сотрудники нередко сталкиваются с вопросами о толковании понятия «капитальное строение», например: «является ли навес капитальным строением».

Ответ на этот вопрос совершенно точно дает Градостроительный Кодекс, в котором определено, что объект капитального строительства – это любой строительный объект, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Проще говоря, капитальное строительство – это любое строительство, для которого требуется возведение заглубленных фундаментов, соответственно, демонтаж объектов капитального строительства совершенно точно не возможен без нанесения значительного ущерба самим зданиям или сооружениям и его назначению.

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства (Градостроительный Кодекс не дает точной формулировки) – это недвижимый строительный объект, возведение которого продолжается, приостановлено, законсервировано или прекращено окончательно (но не списано в установленном порядке), в силу различных причин. Незавершенное капитальное строительство может быть обусловлено отсутствием денежных средств, строительных материалов, изменением собственников и т.д.

Фундамент как признак капитального строительства

Часто к нам поступают вопросы, является ли фундамент объектом незавершенного строительства (далее ОНС). Согласно судебной практике, фундамент можно считать ОНС. Кроме того, именно наличие завершенного фундамента является важным признаком того, что ОНС является недвижимым объектом, иначе это просто набор строительных материалов.

Тем не менее, чтобы окончательно разобраться с тем, какой фундамент считается капитальным, следует понимать, что капитальный фундамент это сооружение, которое находится под поверхностью земли, выполнено из материалов и по технологии, позволяющих выдерживать здания, постройки и сооружения из кирпича, газобетона и т.д.

и при этом, такой фундамент невозможно быстро демонтировать.

Для чего нужно разделение строительных объектов на капитальные и временные

К примеру, у Вас в аренде находится земельный участок. На нём построили временное сооружение, скажем, торговый павильон.

Через некоторое время Вам понадобилась регистрация некапитального строения и оформление данного павильона в собственность, что в дальнейшем позволит Вам получить право собственности на земельный участок.

И тут Вы попадаете в ловушку: регистрация временных сооружений в Росреестре не предусмотрена. Соответственно, не получится оформить в собственность и земельный участок.

Однако, при условии, что земельный участок принадлежит Вам, Вы можете строить временные (вспомогательные) сооружения свободно, разрешение на некапитальное строительство по законодательству не требуется.

Чего не скажешь о разрешении на фундамент для капитальных объектов.

Даже собственнику земельного участка будет не просто получить весь пакет документов и заключений, чтобы перейти к стадии строительства капитального объекта.

Что такое павильон

Торговый павильон – это небольшая отдельно стоящая постройка облегченной конструкции, помещение которой используется для торговли и других целей. Строительство торговых павильонов обычно осуществляется в короткие сроки с использованием деревянных или металлических каркасов, которые зашиваются сэндвич панелями.

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Еще один пример. Вам выделили земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Чтобы было удобно организовать торговлю, Вы решили установить павильон. Через некоторое время приходит представитель власти и заявляет, что павильон построен незаконно: у Вас не было разрешения на его строительство.

Возникает вопрос: что делают владельцы торговых павильонов в первом и во втором случаях? Они обращаются к специалистам по обследованию зданий с целью определить, является ли здание объектом капитального или же это некапитальное строение, есть ли у этих павильонов признаки капитального строительства. После этого они предоставляют заключение от экспертов органам исполнительной власти. Данное заключение могут принять и либо отправить на доработку, либо, при возникновении сомнений, провести повторное обследование самостоятельно, обратившись в другую экспертную организацию.

Об этом и говорили чиновники, относительно ситуации сноса торговых павильонов в Москве, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство зданий и сооружений, которые по факту были объектами капитального строительства, а по документам – временными сооружениями.

Безусловно, были и собственники, объекты которых были должным образом оформлены: имели разрешение на строительство и регистрацию права собственности, но всё равно попали под снос. Это, правда, уже другой вопрос: о законности действий Правительства Москвы.

«Предупреждён – значит, вооружён».

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Временные здания и сооружения в строительстве

Установленного нормативного определения временных (вспомогательных) строений, зданий и сооружений не существует, тем не менее, под понятием временного строения следует понимать постройку некапитального характера без углубленного и неразрывно связанного с землей фундамента, в конструкции которой предусмотрена возможность демонтажа и перемещения данной постройки без несоразмерного ущерба его назначению.

Чем отличается капитальное строение от некапитального? И что нужно знать при строительстве здания?

По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как тамбур, навес над входом.

Вспомогательные сооружения не обязательно должны быть частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых посёлков, бытовки для строителей, которые, на первый взгляд, кажутся самостоятельными строениями (в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний). Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом.

При этом они всё равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.

Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.

Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временное строение должно легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землей. Стоит отметить, что устройство фундамента при этом допускается, так как в определенных зданиях, к примеру, модульных – без фундамента не обойтись.

Срок службы временных построек, согласно нормативным документам, составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет.

Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендуем выполнять фундамент из сборных элементов, таким образом разрешения на строительство фундамента не потребуется. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита.

А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечешь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту.

Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без ее разрушения.

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Резюмируя вышесказанное, можем сделать вывод: заниматься возведением зданий и сооружений необходимо только имея четкий план постройки и предназначения строящихся объектов, в т.ч.

материалы и конструкции, которые будут использоваться в строительстве.

Только так можно обезопасить себя от судебных разбирательств с представителями власти касательно классификации строения и законности оснований его возведения и использования.

Читайте также:  Не включили отопление: куда жаловаться?

Источник: https://dmstr.ru/articles/razlichiya-mezhdu-obektami-kapitalnogo-stroitelstva-i-vremennymi-sooruzheniyami/

Объект незавершенного строительства – что нужно знать?

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Строительство любых объектов требует достаточного финансирования. Нестабильность в денежной сфере у застройщиков нередко выливается в остановку основных работ на длительное время. Фактически образуется объект незавершенного строительства.

Как уже было отмечено, основным фактором остановки строительства является нехватка денежных средств, прекращение финансирования работ.

Данные ситуации не единичны и встречаются повсеместно, вне зависимости от проектируемого назначения объекта незавершенного строительства. Несмотря на то, что возведение не продолжается объект продолжает существовать в том виде, на котором остановились работы.

Сооружение не было сдано согласно проекту и поэтому выступать в качестве недвижимого имущества. Поэтому для заказчиков актуален вопрос: как зарегистрировать объект незавершенного строительства?

Вначале стоит определить понятие объекта незавершенного строительства. Юридических документов регулирующих эту сферу минимальное число.

В неопубликованном протоколе от 1994 года Межведомственной комиссии, связанной с правовым регулированием по недостроенным сооружениям, дается два признака:

  • сроки возведения объекта истекли;
  • остановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технических средств.

Правовой режим объектов незавершенного строительства не предполагает выделения их, как недвижимого права собственности. Правовой статус остановившийся стройки не выявлен. В нашей стране распространены судебные разбирательства по поводу определения статуса. Как в этом случае зарегистрировать объект незавершенного строительства?

Отсутствие финансовых средства на продолжение работ приводит к необходимости продажи объекта незавершенного строительства. Завершение сделок по продаже объекта в статусе недвижимого имущества значительно увеличивает его стоимость. В противном случае фактически осуществляется продажа стройматериалов.

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства? В соответствии с поправками в Гражданский Кодекс в 2004 году незавершенного строительством здание вносится в перечень недвижимых вещей. Такой статус значительно упрощает регулирование данной сферы.

Мероприятия по консервации

Рекомендуется пройти этап консервация объектов незавершенного строительства. Проведение мер и оформление соответствующей документации позволяет уменьшить убытки.

Как оформить консервацию?

Для это владелец: человек или организация, финансировавшие строительств, должен создать приказ о консервации. Совместно с подрядчиком осуществляются необходимые мероприятия для объекта.

Завершающим этапом является создание комиссии по инвентаризации. В состав ее должны входить заказчик, строительная и проектная организация. Составляются описи всех материально-технических средств, фиксацией составных частей, а также степень готовности объекта незавершенного строительства.  Проводится создание и подписания Акта о приостановлении работ.

Документ содержит все сведения стоимости проведенных работ, указаны типы работ, затраты. Консервация объектов незавершенного строительства позволяет остановить работы, произвести заморозку объекта, сделать оценку всех затрат.

Процедура регистрации

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства: необходимо собрать комплект документов.

В него, помимо акта о консервации, входят свидетельства о собственности на землю, на заказ работ, разрешение на строительство, проект, смета и описание сооружения, технический план объекта незавершенного строительства.

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства, если земля не принадлежит заказчику? Если земельное владение было сдано в аренду для постоянного пользования, инвестору необходимо предоставить документы, удостоверяющие это. Передача земельного участка, договоры, упомянутые выше акты должны входить в комплект документов на регистрацию.

В то время как вопрос, как зарегистрировать объект незавершенного строительства решен, получены соответствующие сертификаты, с этим зданием возможны любые действия, например, продажа.

Обязательным условием возможности сделки с объектами незавершенного строительства является получении регистрации. Без этого продажа, проводки невозможны.

Обязательным моментом как зарегистрировать объект незавершенного строительства и продажи его является окончание договорных работ на площадке. Если договорные отношения действуют, то, как оформить объект или передать его не может быть осуществлено.

При продаже недостроенного здания, требуется предоставить технический план объекта незавершенного строительства, указать процент готовности объекта незавершенного строительства, характеристика имущества, план расположения на земельном участке.

В ходе сделки фиксируется цена на недострой и определяются его признаки. Регистрация сделки считается не проведённой, если ее предмет четко не выделен (не выявлены его признаки).

Налогообложение

По Налоговому Кодексу Российской Федерации налог на недвижимость, бухгалтерский учет осуществляется для объектов доведенных до эксплуатации. То есть сооружение должно быть пригодно для использования. Таким образом налоговые выплаты не осуществляются для недостроенных зданий.

Существуют ситуации, когда налогообложение таких объектов осуществляется. Ярким примером является сдача недостроенного здания в аренду. Такое распоряжение имуществом говорит о готовности его к использованию. Объект переводится в основные средства и подлежит бухгалтерскому учету и выплате налогов.

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Помимо налогообложения, возможно страхование объекта, которое может быть осуществлено для здания, инвентаря расположенного на стройки.

До того как зарегистрировать объект незавершенного строительства страхование может быть осуществлено отдельными собственниками от финансовых потерь.

Но данная процедура проводится на первоначальном этапе и не должна быть связана с будущим недофинансированием проектируемого назначения объекта незавершенного строительства.

Списание объектов

В том случае, если объект решено не достраивать, и нет необходимости передавать на него права, продавать его, производят списание. Для этого владелец, инвестор, издает решение о ликвидации строительного объекта. Его приказом создается комиссия, выполняющая действия по списанию.

Незавершенное строение осматривается, и определяются элементы, материальные ценности, которые возможно далее использовать. Собирается вся необходимая документация технического характера.  В результате проведенных работ комиссией создается Акт о списании здания.

Проектируемое назначение объекта незавершенного строительства никак не сказывается на юридическом оформлении статуса сооружения.

Невзирая на предполагаемые конечные цели проводимых работ, при недостатке финансирования строение можно зарегистрировать.

Правовой режим объектов незавершенного строительства может быть расценён как  собственность и отнесен к недвижимому имуществу.

Оформление соответствующей документации, документальное оформление недостроя позволяет передавать права на пользование и осуществлять продажу объекта. Продажа объекта незавершенного строительства также возможна.

Источник: https://www.gorinkom.ru/stroitelstvo-domov/obekt-nezavershennogo-stroitelstva.html

Незавершенное строительство: понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него

Незавершенное строительство

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
  • подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ними;
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.
  • сопровождение сделок по покупке объектов незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – самостоятельный объект недвижимого имущества, статус которого урегулирован гражданским законодательством РФ. В связи с этим объект незавершенного строительства может участвовать в обороте и выступать предметом гражданско-правовых сделок.

  • По общему правилу, объектом незавершенного строительства признается такой объект, в отношении которого не был оформлен акт приемки законченного строительством объекта.
  • Судебной практикой выработан подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства не может быть признана стройка, на которой ведутся строительные работы.
  • При этом право собственности на объект незавершенного строительства может быть установлено только после его надлежащей регистрации.
  • В связи с этим на практике зачастую возникает необходимость доказать регистрирующему органу наличие оснований признать существующую законсервированную стройку объектом незавершенного строительства.
  • Кроме того, законодательство не определяет, с какого именно момента предмет строительных работ может быть признан объектом незавершенного строительства.
  • В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения на объекте фундаментных работ.
  • Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо подтверждение того, что у застройщика имеются права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

В связи с указанным, регистрация права на объект незавершенного строительства может быть затруднительной в том случае, если право на земельный участок прекратилось. Хотя если объект построен до истечения срока договора аренды, регистрация права на него также возможна.

  1. После регистрации права на объект незавершенного строительства его собственник вправе совершать любые сделки с незавершенным объектом: продать, отдать в залог или иным способом ввести в гражданский оборот.
  2. Самостоятельная проблематика связана с необходимостью оформления прав на помещения, квартиры или доли в праве на объект незавершенного строительства.
  3. Так, законом такая возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена.

Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности (исключение – практика судов общей юрисдикции по требованиям граждан-дольщиков).

Кроме того, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельной участке публичной (государственной или муниципальной) собственности, и право на земельный участок прекращено, собственник объекта незавершенного строительства вправе получить участок в аренду однократно для достройки незавершенного объекта на срок до трех лет.

  • Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.
  • Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.
  • Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/ponyatie-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/ponyatie

Ссылка на основную публикацию