Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Юридическая проверка квартиры при покупке. Где осуществляется юридическая проверка квартиры, для чего она необходима и как наиболее быстро ее провести.

Проверка юридической чистоты квартиры является важным этапом заключения сделки при покупке имущества. Как правильно его осуществить?

При совершении сделок с имуществом требуется присутствие юриста. Только специалист укажет на важные нюансы операции. Но можно справиться с задачей самостоятельно.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверка юридической чистоты квартиры

Юридическая чистота – это термин, который появился недавно. Он используется для того, чтобы описать имущество, сделка с которой ни при каких условиях не будет аннулирована или отозвана. Фактически, так характеризуют максимально правильную схему заключения договоров.

  • Для этого требуется:
  • проверить права продавца на недвижимость;
  • посмотреть, кто прописан в имуществе;
  • удостовериться, что супруг собственника и совладельцы согласны на сделку;
  • осуществить проверку на наличие обременений и ограничений.

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.

Покупателю рекомендуется:

1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.

2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.

3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.

4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

  1. Перед совершением купли-продажи недвижимости (например, квартиры), потенциальный покупатель должен удостовериться в чистоте сделки. Проверку имущества предлагается провести через:
  2. — «Госуслуги»;
  3. — сайт Росреестра;

Первый вариант используется не слишком часто. Рассмотрим более распространенные варианты.

Даже при получении наследства или дарственной нужно проверять передаваемое имущество. В большинстве случаев требуется оформить выписку ЕГРП. Стоимость документа составляет в среднем 450 рублей (250 рублей –электронный аналог). За расширенную справку отдают 700 рублей.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Юридическая проверка квартиры при покупке — на что смотреть

Действовать при проверке квартиры на юридическую чистоту требуется так:

1. Открыть сервис.

2. Заполнить форму.

3. Оплатить услугу.

Можно заказать выписку лично. Для этого требуется обратиться в Госреестр. Желательно, чтобы этим занимался собственник объекта.

  • Ему необходимо подготовить:
  • квитанцию об плате пошлины;
  • паспорт;
  • свидетельство о праве на имущество.

Подав запрос на выдачу выписки, гражданин получит на руки документ с данными об имуществе. Свидетельства о правах на недвижимость с 2017 года не выдаются.

Проверка юридической чистоты квартиры может осуществляться иначе. Например, через сервис Росреестр. В электронном виде человек получит выписку из реестра прав с желаемыми данными.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой — выписка ЕГРН

Инструкция по заказу документации выглядит так:

2. Указать кадастровый номер имущества или его адрес.

3. Выбрать конкретную недвижимость в результатах.

4. Поставить галочку около пункта, характеризующего желаемую справку.

5. Вписать сведения о заказчике.

6. Произвести оплату услуги.

Уже через полчаса заказчик сможет получить по электронной почте соответствующие сведения.

Стоимость выписки ЕГРН составит 350 рублей, а предоставление полной информации об объекте перед покупкой – 1950 рублей.

Источник: https://rosreestr.net/info/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvartiry-kak-osushchestvit

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой — вторая часть

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

  • Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.
  • Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».
  • В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения
  1. Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.
  2. Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:
  3. Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?
  4. Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом. 
  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.
Читайте также:  Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи – что это такое, как оформить

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных 

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документКак проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?ы.  

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

  • сопровождение сделок «под ключ»
  • материальная ответственность за Ваше благополучие
  • Бесплатный шаблон договора купли-продажи недвижимости
  • Какие документы нужны для продажи недвижимости
  • Сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи
  • Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
  • Аккредитив по сделкам с недвижимостью
  • Внимание!

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить недвижимость перед покупкой — новости Право.ру

Если вы решили приобрести недвижимость, не обязательно привлекать для этого специалистов: можно все сделать самостоятельно. Для начала нужно полазить по открытым реестрам и базам данных и убедиться в добросовестности продавца, а затем изучить документы на сам объект. Если у вас все-таки есть сомнения, можно предоставить проверку юридической чистоты сделки банку, взяв небольшую ипотеку. Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

  • На информацию о судебных разбирательствах с его участием. Если продавец является физическим лицом, нужно заглянуть на страницу мирового суда и суда общей юрисдикции по месту его регистрации (ст. 28 ГПК). Когда продавцом выступает организация, аналогичную информацию можно получить в картотеке арбитражных дел. Вас должно насторожить, если у продавца были судебные споры по поводу этого или аналогичных объектов. 
  • На банк данных исполнительных производств на сайте ФССП. Если у продавца есть крупные долги, существует вероятность ареста продаваемой недвижимости или исков от кредиторов о признании сделки недействительной – а значит, с таким продавцом лучше не связываться.
  • На нотариальную доверенность представителя собственника недвижимости, если таковой имеется. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • На разрешение органов опеки и попечительства – если собственник продаваемой недвижимости на момент сделки не достиг совершеннолетия или если в отчуждаемой недвижимости зарегистрирован несовершеннолетний (п. 2 ст. 37 ГК, п. 4 ст. 292 ГК). В отсутствие такого разрешения орган опеки и попечительства может впоследствии добиться расторжения договора купли-продажи в суде (ч. 4 ст. 21 закона об опеке и попечительстве).
  • На справку о психическом состоянии продавца – если он преклонного возраста или его внешний вид говорит о невменяемости, алкогольной или наркотической зависимости. Законодатель не регламентирует срок действия такого документа, но лучше, если справка будет свежей.
  • На нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки – если продавец в браке, во время которого и приобретен объект продажи (исключение – приобретение недвижимости по договору дарения, наследству или при наличии у супругов брачного договора). Cупруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, может в течение года потребовать в суде признать сделку недействительной (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).
  • На нотариальное согласие экс-супруга на совершение сделки, решение суда или соглашение о разделе имущества – если продавец в разводе и недвижимость была приобретена в период брака, расторгнутого менее трёх лет назад. Если брак расторгнут более трёх лет назад, переживать не о чем (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса).

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

  • заказать выписку на дом (квартиру) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости объекта, решении о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросить документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на объект недвижимости (например, договор купли-продажи и платежное поручение, подтверждающее оплату по такому договору);
  • проверить карточку регистрации по форме № 9 или выписку из домовой книги. Эти документы выдаются в паспортном столе и показывают, кто зарегистрирован в объекте недвижимости. Помните: зарегистрированное лицо можно снять с учета без его согласия только через суд, и то не всегда. Поэтому на момент проведения сделки в объекте недвижимости никто не должен быть зарегистрирован;
  • актуализировать данные БТИ, чтобы понять, проводились ли перепланировки и переустройства и узаконены ли они – иначе в дальнейшем могут возникнуть проблемы с проверяющими органами;
  • уточнить о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти.

«При покупке готового загородного дома целесообразно запросить документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения», – напоминает старший юрист практики недвижимости и строительства Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Налоговые споры группа Природные ресурсы/Энергетика группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа ТМТ группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Экологическое право группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 5 место По выручке 7 место По количеству юристов 11 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов)
Александр Маслов. 

  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей;
  • убедитесь, что земельный участок не находится в охранной либо санитарной зоне. «Это может в дальнейшем повлиять на возможность строительства на нем капитального объекта и его последующего оформления», – предупреждает ведущий юрист ООО Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании
    Элита Закиян; 
  • проверьте, установлены ли границы земельного участка. «Неустановленные или неуточненные границы могут повлечь в будущем споры с соседями. Рекомендуется воспользоваться услугами геодезистов, которые выяснят, соответствует ли фактическая площадь земельного участка площади по документам», – добавляет Закиян.

Если земельному участку или дому не присвоен адрес, можно обратиться в территориальный уполномоченный орган власти, там получить распорядительный акт о его присвоении, а затем с этим актом прийти в МФЦ или Росреестр и внести сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие присвоенного адреса не влечет негативных последствий для покупателя и не влияет на возникновение права собственности.

Таунхаус – малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом. Покупка таунхауса аналогична покупке дома на земельном участке, однако следует обратить внимание на следующее.

И земельный участок, и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность. При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение.

Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».

Если земельный участок, на котором возведен таунхаус, относится к «малоэтажному строительству», дом будем считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как квартира с индивидуальным входом. 

Читайте также:  Как проверить земельный участок перед покупкой - виды документов собственника земельного участка, подтверждающие наличие прав собственности

Покупателю стоит иметь у себя оригиналы (по возможности) или копии всех указанных в этой статье документов. 

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

  • проверьте застройщика на сайте ФНС, при этом обратите внимание на учредителей юрлица и разрешенные виды деятельности;
  • закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
  • запросите документы, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства: например, договор купли-продажи, аренды, субаренды либо безвозмездного пользования землей;
  • уточните о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти;
  • изучите реестры благонадежности застройщиков (например, на сайте Москомстройинвеста и Министерства строительного комплекса Московской области);
  • будет нелишним почитать отзывы о застройщике и его проектах, изучить картотеку арбитражных дел и банк данных исполнительных производств, «пробить» нотариальную доверенность представителя – как при проверке продавца вторичной недвижимости.

Если вы будете заключать договор долевого участия, помните: он обязательно регистрируется в Росреестре. Только после его регистрации у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве).

Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, запросите у него поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками. Также убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация.

Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве). 

Безопаснее заключить не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, но по некоторым оценкам жилье по нему обойдется дороже (см. «Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье»).

Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан.

Все застройщики перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами. 

При покупке недвижимости в ипотеку юридическую проверку и составление договора купли-продажи бесплатно осуществляет банк.

Поэтому многие покупатели, даже имея на руках всю необходимую сумму, берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее по прошествии года с даты регистрации перехода права собственности – поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст.

165, п. 2 ст. 181 ГК). В случае возникновения судебного спора банк окажет помощь покупателю, а сумма процентов по ипотеке за год будет ниже стоимости услуг риелторов.

© ООО «ПРАВОдник». 2008-2020. Телефон редакции: (495) 645 37 60Свидетельство Эл №ФС 77-31590. Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.

18+

Источник: https://pravo.ru/story/204531/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

fizkes/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Читайте также:  Оплата жкх через сбербанк онлайн: пошаговая инструкция

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
  • Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
  • 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке — блоги риэлторов | ЦИАН

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно. 

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги. 

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений.

Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву.

Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке. 

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки. 

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение. 

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается. 

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе.

Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое.

 Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. 

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов.

Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей.

Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки.

Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге.

Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах).

Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия».

Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными.

Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения.

Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам.

У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас; 

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника.

Но архивные данные по предыдущим   владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов.

Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день; 

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию.

Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно.

Поэтому будьте бдительны.   

Источник: https://www.cian.ru/blogs-6-sposobov-samostojatelno-proverit-kvartiru-pri-pokupke-298011/

Ссылка на основную публикацию