Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Если срок договора не подошел к концу, может ли одна из сторон его расторгнуть? Законодательство предусмотрело такое положение вещей.

Договор имущественной аренды расторгается как по соглашению сторон, так и по решению суда. В некоторых случаях может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. В любом случае обеспечивается защита всех сторон сделки.

В статье речь пойдет о том, в каких ситуациях расторжение возможно и что требуется сделать арендодателю во внесудебном и судебном порядке, чтобы договор прекратил действие в одностороннем порядке.

Основные данные о сделках аренды

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеАрендные взаимоотношения регламентируются Гражданским Кодексом РФ. Аренда, по определению, является гражданско-правовым договором, по условиям которого одно лицо передает другому объект недвижимости во временное пользование. Вторая сторона обязана ежемесячно вносить арендную плату.

Существует несколько видов договоров:

  • аренда транспортных средств;
  • прокат;
  • сдача объектов недвижимости;
  • лизинг — финансовая аренда.

Продукция, полученная в результате аренды, считается имуществом арендатора — того, кто вносит оплату.

Арендодателем может выступать собственник, для этого у него должны быть правоустанавливающие документы. Арендатором является физическое или юридическое лицо, если его права по отношению к аренде объекта не ограничены законом.

Основания расторжения договора аренды

Ситуации, которые касаются досрочного расторжения сделки, прописываются еще на стадии предварительного согласования условий. Если формулировка будет размытой, а при подписании документа срок действия определен, то разрешить вопрос можно в судебном прядке.

Для договоров, не имеющих срока действия, досрочное расторжение возможно. Важно предупредить о своих планах арендодателя заранее.

В число причин расторжения сделки арендодателем входят следующие:

    Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

  • переданное имущество используется не по назначению или с существенными нарушениями условий договора аренды;
  • не исполняется обязательство по проведению капитального ремонта;
  • отсутствие оплаты более 2-х раз подряд;
  • ухудшение состояния имущества;
  • нанесение предмету значительных повреждений, которые делает невозможной его дальнейшую эксплуатацию;
  • замена замков без предупреждения;
  • обнаружение недостатков объекта, которые усложняют его использование.

Особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя согласно ГК РФ

Статья 310 Гражданского кодекса предусматривает невозможность досрочного расторжения договора аренды одной из сторон. Однако в этом же нормативном акте описываются случаи, допускающие это сделать.

Если договор аренды заключен гражданином и индивидуальным предпринимателем, преимущественное право расторжения договора сохраняется за стороной, которая занимается предпринимательской деятельностью. Сторона, пострадавшая от такого решения, может потребовать возмещение убытков и судебных расходов.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса допускает одностороннее расторжение в случае непредвиденных обстоятельств.

Законодательство также регламентирует извещение второй стороны о намерении досрочного прекращения договора аренды. Чтобы процесс расторжения состоялся, потребуется собрать определенные документы.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеПосле прекращения действия договора аренды имущество возвращается к его владельцу. Для этого составляется акт приема-передачи — аналог того документа, который сдавался перед сдачей объекта в аренду.

В акте обязательно должны быть прописаны следующие сведения:

  • характеристика объекта;
  • сроки аренды и возврата (с учетом подготовки в исходное состояние);
  • место прекращения договора.
  • Минимизация неприятных последствий, связанных с прекращением арендных отношений, зависит от полноты описания всех пунктов акта.
  • Если достигнуто взаимное согласие обеих сторон по поводу досрочного прекращения договора аренды, подписание бланка является простой формальностью.
  • Основными причинами преждевременного прекращения соглашения арендодателем являются следующие случаи:
  • когда арендатор отказывается исполнять обязательства;
  • сделка была заключена на неопределенный срок;
  • была прописана автоматическая пролонгация.

Составление акта требует внимательности и грамотности, иначе у второй стороны появится лазейка для взыскания денежной компенсации.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без суда

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеДосудебное урегулирование решает многие спорные моменты без серьезных потерь. Процедура расторжения может быть предусмотрена в договоре аренды. Если особенности прекращения арендных взаимоотношений будут оговорены перед подписанием, то вопрос решится без суда.

Срок действия соглашения является важным моментом. Расторжение возможно при подписании бессрочного договора.

Единственным условием при этом является оповещение арендатора за 3 месяца о будущих намерениях. Если дело касается объекта недвижимости или арендуется другое имущество, разрешено отправлять уведомление за 1 месяц.

Право для бессрочных договоров не прописывается отдельно, а предусматривается по умолчанию на законодательном уровне.

Судебное разбирательство

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Если сделка предусматривала штраф за досрочное расторжение, его нужно будет оплатить, независимо от того, на чьей стороне правда.

В исковом заявлении обязательно должны быть прописаны основания для досрочного прекращения договорных отношений. К заявлению должны быть приложены документы о праве собственности, удостоверяющие личность, а также доказательная база — фото и видео с нарушениями.

Как оформляется письмо о расторжении договора аренды от арендатора

Наличие письма, уведомляющего арендатора о досрочном расторжении договора аренды, должно стать первым шагом на пути к урегулированию ситуации. Это очень важный этап, особенно, если отношения между сторонами не особо гладкие.

Важно не только вовремя отправить письмо второй стороне, но и правильно его составить. Намерение арендодателя облекается в конкретную форму и содержит ряд сведений.

Форма уведомления должна быть письменной. По телефону или во время личной встречи нельзя просто сказать, что арендатору предстоит в скором времени освободить занимаемое помещение.

Подготовленное письмо направляется по почте на заказном бланке с уведомлением о вручении. Можно вручить уведомление уполномоченному представителю с отметкой о получении, проставленной на втором экземпляре письма.

В бланке требуется прописать следующие данные:

    Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

  • личные сведения отправителя — Ф.И.О., наименование организации, почтовый адрес;
  • должность, Ф.И.О., адрес получателя (в дательном падеже);
  • текст извещения;
  • подпись арендодателя;
  • дата составления документа.

В содержании письма должно быть обозначено намерение арендодателя досрочно прекратить договорные отношения. Указывается причина и дата освобождения объекта.

Если в договоре был предусмотрен пункт о досрочном расторжении, достаточно сослаться на него в письме. В этом случае обозначение причин необязательно.

В письме можно предложить второй стороне назначить уполномоченное лицо, которое сдаст объект. У представителя должно быть право подписи передаточного акта.

После получения письма придет уведомление о вручении. У арендатора есть 1 календарный месяц, чтобы выразить свое согласие/несогласие на досрочное прекращение договора.

Если соглашение заключено на срок до 1 года, подписываются 2 документа: акт приема передачи на возврат арендуемого объекта и соглашение о расторжении договора.

Соглашение, заключенное на срок более 1 года, считается обременением права собственности арендодателя. Оно снимается посредством госрегистрации договора о расторжении соглашения. После регистрации договор аренды прекращает свои полномочия.

Порядок расторжения

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеПеред тем, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем, требуется соблюсти досудебный порядок урегулирования. Эта процедура регламентируется п. 2 ст. 402 Гражданского кодекса РФ.

  1. Согласно правовому акту требование о досрочном расторжении может быть заявлено в суде только после получения отказа другой стороны или неполучения ответа в установленный законодательством срок (30 дней).
  2. Арендодатель может обратиться в суд после того, как предоставит арендатору возможность исполнить его обязательство.
  3. Факт соблюдения досудебного урегулирования должен быть документально зафиксирован, чтобы его можно было доказывать в судебном слушании.

В Гражданском кодексе предусмотрены основания для одностороннего отказа от исполнения пунктов соглашения.

Согласно статье 404 Гражданского кодекса досрочно расторгнуть договор можно в следующих ситуациях:

  • невозможности исполнения обязательств, прописанных в соглашении;
  • изменение или отмена акта госоргана, на основании которого было заключено соглашение;
  • признание арендатора банкротом.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеДоговор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по заявлению арендодателя или по соглашению сторон.

В Гражданском кодексе прописан довольно небольшой список оснований, по которым договор аренды можно расторгнуть досрочно. Такой жесткий порядок предусмотрен как гарант стабильности арендных отношений.

Но это не значит, что стороны не могут внести пункт о досрочном приостановлении договора на предварительном этапе. Это не запрещено Гражданским кодексом. В п. 1 ст. 404 прописаны основания для этого.

Предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора аренды

В законодательстве вопрос применения штрафных санкций имеет неоднозначную трактовку.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ физические и юридические лица свободны в заключении договоров. В пункте 4 этой же статьи условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда требования предписаны иными правовыми актами (стать 422).

Исходя из пункта 1 статьи 329 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться удержанием имущества должника, залогом, неустойкой, задатком, банковской гарантией, поручительством и некоторыми другими способами.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

По п. 1 ст. 330 ГК, требуя неустойку, кредитор не обязан доказывать причинение убытков.

Описанные нормы позволяют арендодателю включать в соглашение пункты о применении к арендатору штрафных санкций за досрочное расторжение договора.

Заключение

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем — довольно частая практика. Обычно этот пункт прописывается в соглашении. Но случается, что стороны полюбовно решают этот вопрос или идут в суд.

Важно придерживаться законодательных норм по срокам, наличию уведомлений. Но самое главное — если в договоре нет пункта о досрочном прекращении, у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора.

Видео: В каких случаях возможно расторгнуть договор в одностороннем порядке



Источник: http://expert-home.net/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-poryadke-arendodatelem/

В помощь арендатору — расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Арендные отношения в современном обществе встречаются довольно часто. Это удобно для обеих сторон: арендодатель получает стабильный пассивный доход, арендатор за определенную сумму получает в пользование недвижимое или движимое имущество.

Но бывают случаи, которые приводят к тому, что договор приходится расторгать. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором практика, которая встречается довольно часто.

В правилах и особенностях этого процесс следует разобраться детальней.

Основные данные о сделках

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами.

По определению аренда – это гражданско-правовой договор, по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности.

За это вторая сторона обязуется вносить арендную плату зачастую ежемесячно.
Существует несколько видов договоров, среди них:

Важно! Продукция, которая получена в результате аренды является имуществом арендатора, то есть того, кто вносит регулярную оплату. Отличия могут быть, если иное указано в документе.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Читайте также:  Как выписать алкоголика из квартиры

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеФормы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

  • Физ. лицами на период более 1 года.
  • Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
  • Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
  • Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке. При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Важно! Договор аренды относится к возмездным, при этом основное обязательство – это выплата арендного платежа.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

  1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
  2. Доля от результатов функционирования арендатора.
  3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
  4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
  5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

  • Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
  • Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
  • Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
  • При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена возможность последующего выкупа, причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

  1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
  2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
  3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
  4. Расторжение в одностороннем порядке.
  5. Требование своевременного внесения платы.
  6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Что касается обязанностей, то они такие:

  • Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
  • Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Арендатор

Его права ограничиваются следующими пунктами:

  1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
  2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Обязанности более масштабные, а именно:

  • Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
  • Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
  • Допускать арендодателя для осмотра имущества.
  • Оплачивать арендную плату.

Ниже можно скачать образец договора, из которого будет понятно содержание и обязательные к исполнению пункты:

  • Причины расторжения сделки арендатором.
  • В основном моменты, касательно досрочного расторжения любой из сторон прописываются в договоре еще на этапе согласования условий. Если четкой формулировки, касательно этих вопросов нет, и при подписании был определен срок действий сделки, то дело приходится решать в судебном порядке.

Важно! Для сделок, оформленных без указания сроков, досрочное расторжение, возможно, даже если данные моменты не прописаны в сделке. При этом важно предупредить арендодателя за определенный срок.

Что касается причин, то существует 2 обоснованных: согласие сторон и решение суда. Арендатор имеет возможность подать в суд по следующим причинам:

  1. Арендодатель не передал предмет аренды в пользование. Причем, это может касаться, в том числе несвоевременного предоставления. Один из ярких примеров – это замена замков в арендуемой квартире без предупреждения и предоставления дубликатов ключей.
  2. Обнаружение недостатков объекта аренды, которые усложняют или делают невозможной его эксплуатацию. При этом суд будет учитывать, была ли подана информация об этом факте до подписания сделки и была ли у арендатора возможность во время осмотра эти недостатки выявить.
  3. Капремонт объекта. Преимущественно это касается тех, кто берет в аренду недвижимость, транспортные средства.
  4. Нанесение предмету критичных повреждений, которые делают невозможной его последующее использование. Причем для суда будет существенным условием – невозможность арендатора повлиять на ситуацию.

Важно! Если первичная сделка была составлена, верно, то в любой момент можно прекратить его действие в том числе по инициативе арендатора.

Скачать пример договора аренды

Расторжение договора: как это происходит

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеДля того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

  • Характеристика объекта.
  • Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
  • Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Важно! Подобное право для бессрочных договоров отдельно не прописывается, а подразумевается по закону.

Судебное разбирательство

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки.
  2. Основание для расторжения.
  3. Сроки прекращения его действия.
  4. Дата составления уведомления, подпись составителя.
  • Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.
  • Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.
  • В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:
  • Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
  • Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
  • Другие ситуации, описанные в законе.

Вывод

Расторжение арендного договора, которое инициируется арендатором вполне привычная практика как в мирном поле, так и при судебных разбирательствах. Важна правильность изначальной формулировки при составлении, тогда трудностей с расторжением не будет.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/v-pomoshh-arendatoru-rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-poryadke

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

  • Что значит досрочно разорвать аренду
  • Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество
  • Порядок досрочного прекращения арендных отношений
  • Последствия расторжения аренды

Что значит досрочно разорвать аренду

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон. 

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.  

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.
Читайте также:  Кто оплачивает замену электросчетчика на лестничной площадке?

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора. 

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
Бланк соглашения о расторжении договора аренды

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

Источник: https://nsovetnik.ru/dogovor/rastorzhenie_dogovora_arendy_arendodatelem_v_odnostoronnem_poryadke/

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма.

Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Источник: https://arendaexpert.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke/

Можно ли в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды помещения? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

176 юристов сейчас на сайте

Можно ли в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды помещения?

Здравствуйте. Заключен договор аренды помещения на срок менее года. Арендатор неоднократно нарушает условия об оплате. Оплата происходит лишь после написания предсудебных уведомлений, и потом все по новой. На настоящий момент задолженность более, чем за месяц. Арендатор не появляется.

Хотим расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, чтобы перестала начисляться арендная плата.Такое расторжение оговорено в условиях договора. Уведомления о расторжении направлялось при первом факте неоплаты, но когда оплачивал не расторгали. И вот в июне направили и претензию, и уведомление о расторжении. Хотим расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке.

Возможно ли это? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (3)

  • Здравствуйте, Алена!
  • Да, согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, 
  • По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе, но не ограничиваясь более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;.
  • Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
  • Вами письменное предупреждение направлено, однако объект не сдается. 
  • Вам следует обратиться в суд с иском о расторжении договора, взыскании арендной платы, неустоек и обязании Арендатора сдать объект аренды и подписать соответствующие документы. 

Здравствуйте.

Возможно ли это? И нужно ли обращаться в суд, если арендатор не подписывает акт возврата помещения?

Алена

Вам надо будет расторгать договор через суд. Ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Читайте также:  Как составить договор купли-продажи на гараж: образец 2020 года

Так что сейчас направляйте предупреждение. В случае не оплаты более двух подряд раз подавайте иск в суд. Если сейчас подавать иск, то может встать вопрос может в том, что оплата фактически была у Вас всё-таки после предупреждений, соответственно арендатор исполнил-таки обязательство. А закон говорит именно о не оплате в целом, а не пропуске срока оплаты.

Здравствуйте, Алена!

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ предусмотрен законом. В отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами ГК РФ не предусмотрен.

Однако, стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре. 

В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только такой стороне. (ч. 2 ст. 310 ГК РФ).

Поэтому, чтобы точно ответить на ваш вопрос, нужно знать предусмотрено ли в нем право на односторонний отказ от договора. Если нет, то расторгнуть его во внесудебном порядке у вас не получится и вам придется обращаться в суд, руководствуясь ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Источник: https://pravoved.ru/question/2054455/

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке в 2020 году — ГК РФ, образец, по инициативе, пример, заполненный, скачать

Нормы российского законодательства устанавливают тот факт, что каждая из сторон соглашения может стать инициатором его расторжения. Однако, должны быть выполнены некоторые условия.

Среди юридических лиц и организаций договор найма объектов недвижимости является распространенным правовым документом.

Зачастую граждане не могут позволить себе купить собственное жилье, и вынуждены арендовать чужое. При этом права сторон защищены юридическим документом. В случае расторжения соглашения необходимо соблюдать некоторые правила.

Основания прекращения арендных отношений согласно ГК РФ

Практика показывает, что стороны, заключившие договор аренды недвижимости очень сталкиваются с необходимостью расторгнуть его досрочно, и при этом возникают некоторые проблемы. Этот вопрос является актуальным как для нанимателя, так и для собственника имущества.

Каждая сторона имеет право прекратить сделку в любое время, и причиной этому может быть следующее:

Если после того, как соглашение было подписано Собственник квартиры не предоставил арендатору в пользование то имущество, которое должно было быть передано по условиям сделки. В данном случае наниматель может требовать расторжения через суд
Передано в пользование имущество, имеющее существенные недостатки Которые являются препятствием для его использования. В этой ситуации расторгнуть сделку, когда не подошел срок, можно при условии, что сторонами не были оговорены эти недостатки при составлении соглашения, и наниматель не получил соответствующего предупреждения
Арендатор не выполняет свои обязанности по проведению капремонта помещений В установленные сроки, и в тех случаях, когда по его вине был причинен вред имуществу собственника квартиры
При возникновении каких-либо непредвиденных обстоятельств За которые наниматель не может нести ответственность, но недвижимость становится непригодной для дальнейшего проживания в ней
При неоплате На основании договора в течение двух и более отчетных периодов – месяцев, лет
При ухудшении качественных характеристик объекта недвижимости Что привело к его уничтожению, порче и существенному снижению стоимости
  • Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке может произойти по разным причинам, но они должны быть законными и обоснованными.
  • При составлении договора очень важно обговорить основные условия расторжения сделки, и обозначить права и обязанности каждой стороны.
  • Если условия предварительного прекращения сделки оговорены заранее, то при возникновении сложной ситуации можно избежать дополнительных проблем, при этом будут защищены права обеих сторон.
  • В ином случае, вопрос придется решать через суд, посещая долгие разбирательства, а для компенсации придется понести существенные финансовые потери.
  • Следует учитывать, что договор по найму помещений – двустороннее соглашение, и его преждевременное расторжение может стать причиной нарушения прав либо нанимателя, либо собственника.
  • В связи с этим были предусмотрены особенности процедуры и условия. Законодатель предусмотрел моменты, в которых возможно преждевременное прекращение действия документа:
  1. По обоюдному согласию обеих сторон.
  2. По инициативе арендатора или собственника – в судебном порядке, при наличии оснований, содержащихся в ГК РФ.
  3. По инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренным соглашением.

Гражданин, желающий прекратить сделку, должен заблаговременно передать второй стороне соответствующее уведомление, после чего можно предпринимать дальнейшие действия.

Порядок досрочного расторжения

Чтобы расторгнуть соглашение, необходимо предпринять следующие действия:

Устанавливаются законные основания При наличии которых может быть предъявлено требование о прекращении сделки досрочно
Второму участнику сделки на руки передается уведомление В котором изложено намерение освободить помещение и прекратить аренду
В случае, если был дан отрицательный ответ, либо он не поступил вовсе Можно начинать подготовку документов и составление иска с целью начала судебного разбирательства
В соответствие с правилами подсудности и подведомственности бумаги передаются в суд Для граждан это суд общей юрисдикции

Судья обязательно проверит наличие документа, подтверждающего попытку решения спора в досудебном порядке. Подразумевается уведомление о досрочном расторжении.

В документе должен быть указан срок, в течение которого гражданин должен устранить допущенные нарушения и освободить помещение (вернуть залог) или выполнить иные действия.

Подача искового заявления – юридическое основание для начала судебного процесса. До момента рассмотрения истец должен указать на основания, которые стали причиной одностороннего расторжения сделки.

Предоставляются письменные доказательства того, что были нарушены условия соглашения или норм законодательства. Обязанность по предоставлению весомых доказательств лежит на инициаторе разбирательства.

Что в себе содержит заполненный образец (пример)

Предварительное уведомление о досрочном расторжении договора в обязательном порядке должно содержать следующие пункты:

  1. Персональные данные лица, которому направляется уведомление – ФИО. Если это юридическое лицо – указывается наименование предприятия.
  2. Крупными буквами вписывается слово «Уведомление», после чего следует изложение обстоятельств.
  3. Приводится номер основного соглашения.
  4. Излагается просьба о досрочном расторжении и основания для этого.
  5. Обязательно нужно указать адрес жилого объекта, и срок, в течение которого должно быть выслано ответное письмо.
  6. В конце указывается дата составления и подпись.

Образец уведомления о расторжении в одностороннем порядке можно скачать здесь.

Если в течение установленного срока вторая сторона сделки не пожелала решить вопрос мирным путем – был дан отрицательный ответ, или его вообще не поступило, то гражданин может составить исковое заявление для передачи дела в суд.

Документ должен содержать следующие пункты:

Наименование судебной организации В которую предоставляются документы для рассмотрения
Сведения О каждой стороне сделке – участнике процесса
Изложение основных условий заключенного между гражданами соглашение И описание оснований для возникновения арендных правоотношений
Перечень оснований Которые являются причиной расторжения сделки раньше срока в одностороннем порядке
Нарушения По которым наступили перечисленные выше основания
Изложение сути предпринятых попыток По досудебному урегулированию сложившейся ситуации
Исковые требования Здесь можно указать, чего желает добиться гражданин – прекращения срока действия договора аренды и возврат залога, либо взыскание задолженности по ежемесячным арендным платежам – со стороны собственника имущества

Чтобы суд принял сторону истца, необходимо действовать правильно, и аргументировано отстаивать свое мнение, опираясь на ссылки к нормам законодательства РФ.

Видео: по данной теме

Документы, которые потребуются

  1. Если стороны сделки пришли к мирному соглашению после отправки уведомления, либо суд постановил расторгнуть договор, нужно провести данную процедуру официально – через Росреестр.
  2. После внесения соответствующей отметки наниматель будет освобожден от подоходного налога по аренде.

  3. Для того, чтобы подать заявление о расторжении договора аренды раньше срока, необходимо подготовить следующие документы:
Решение суда, или соглашение о расторжении Подписанное обеими сторонами
Паспорт гражданина для подтверждения личности
Договор Который ранее был зарегистрирован в Росреестре
Справка Подтверждающая отправку уведомления собственнику или арендатору – необходимо при одностороннем прекращении сделки
Акт приема-передачи от нанимателя и арендодателю С указанием того, что у сторон отсутствуют взаимные претензии
Квитанция с печатью Подтверждающая перечисление средств для оплаты пошлины
Решение уполномоченных органов О прекращении срока действия соглашения

Заявление подается той стороной, которая инициировала судебное разбирательства. Ответ по нему будет дан в течение двух месяцев со дня обращения.

Каковы последствия

  • В случае, если иное не было предусмотрено сторонами сделки, обстоятельства по договору считаются недействительными с того момента, когда будет составлено и подписано соглашение о расторжении сделки.
  • В случае, если расторжение произошло в суде, прекращение обстоятельств происходит после того, как решение, вынесенное судьей, вступит в законную силу.
  • По договору все правоотношения между гражданами регулируются Гражданским кодексом РФ, а последствия прекращения определяются статьей 622.
  • Можно назвать следующие последствия:
  1. Необходимость арендатора покинуть квартиру.
  2. Выплата полной суммы ежемесячных платежей за период проживания, если они не были внесены.
  3. Возврат нанимателю залоговой суммы.

  1. Согласно нормам Гражданского кодекса, имущество будет принадлежать арендатору после того, как договор будет расторгнут.

  2. Для того, чтобы в последствии не оказаться в затруднении, и решать вопросы через суд, стороны, при составлении договора должны максимально оговорить все условия, в том числе, при досрочном расторжении соглашения.
  3. Гражданин, который является инициатором прекращения отношений, должен позаботиться о том, чтобы предупредить вторую сторону надлежащим образом.

Следует дать время на принятие решения. Если оно истекло, то документы передаются в суд.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-porjadke/

Ссылка на основную публикацию